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목차
오피스텔 이것만은 알고 사자
1. 오피스텔의 적정 매입가는 월세 250배
적정 매입가= 월세×250 + 보증금 - 준공 후 경과연수×200만 원-> 수익률5% 맞추기 공식
수도권의 경우 수익률이 서울보다 1% 정도 높으므로 월세×200으로 하면 된다
2. 세입자의 심리적 저항선은 월세 60만 원
매입가 공식 적용 시 보증금 천만 원 월세 60만 원인 경우 1.5~1.6억이다
3. 3~5년 된 오피스텔이 가장 적당하다
신규 오피스텔의 경우 준공 시 수백 호가 탄생하므로 입주 초반 시세에 맞게 월세를 받을 수 없는 월세 슬럼화의 단점이 있어 고수들 중에도 분양받는 경우는 소수다.
4. 전용률 높은 오피스텔을 찾아라
오피스텔 분양면적은 전용면적과 공용면적에 주차장까지 합하기 때문에 오피스텔의 전용률은 아파트보다 현저히 낮다.
아파트의 전용률은 70-80%인 반면 오피스텔은 대부분 45% 전후로 전용률이 50% 이상이면 상당히 좋은 편이다.
분양 면적을 기준으로 분양가를 따지면 안 되고 오피스텔은 반드시 전용면적으로 비교해야 한다.
분양면적 기준으로 관리비가 부과되므로 전용률이 높다는 것은 상대적으로 관리비가 낮다는 것을 의미한다.
2015년부터 안목치수를 적용해서 벽 두께가 전용면적에 포함되지 않으므로 이전 분양한 오피스텔보다 10% 정도 더 넓다고 볼 수 있다.
전용률이 높은 것이 좋지만 주차장 등 다른 공간이 작을 수 있을수록 꼼꼼히 살펴봐야 한다.
5. 고층보다 중저층
수익률을 원한다면 저층 매도 리스크를 줄이고 싶다면 고층을 선택해야 한다.
오피스텔은 저층이나 고층의 월세 시세가 비슷하게 형성되므로 분양가가 낮은 저층이 수익률이 높다.
6. 대단지 오피스텔이라면 주거복합단지를 공략하라
500호 이상 대단지 오피스텔은 관리비가 싸다는 장점이 있지만 분양가가 높아 수익률이 낮다.
대단지 아파트의 가장 큰 매력은 교육과 학군이지만 오피스텔은 1-2인 가구이므로 별 의미가 없다.
200-300세대 오피스텔이 관리가 잘 되므로 가장 좋고 50세대 이하는 비추다.
저층에 상가와 오피스텔이 있고 고층에 아파트가 있는 주거복합 건물보다 아파트와 오피스텔이 한 구역에 있지만 다른 동으로 구성된 주거복합단지가 장점이 많지만 유명 건설사가 시공하므로 비싸다.
7. 불패 역세권 투자 미학- 540미터 이내를 노려라
서울연구원의 조사 결과에 의하면 540미터 이상 떨어진 곳은 역세권이 아니다.
지하철 교통호재는 통상 3단계에 걸쳐 반영된다.
신규 노선 확정 시와 착공 시 그리고 개통 시이다.
오피스텔 투자는 착공 직후나 개통 6개월 전이 가장 적당하다.
오피스텔을 지을 수 있는 땅은 따로 있다
땅의 가치를 구분하고 용적률과 건폐율을 달리하기 위해 용도지역이란 개념이 있다.
오피스텔을 지을 수 있는 도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 나누어지는데 녹지지역을 제외한 주거지역, 상업지역, 공업지역에 오피스텔을 지을 수 있다.
주거지역은 전용주거지역과 일반주거지역으로 나누어지는데 전용주거지역은 고급 주택가이고 일반주거지역은 편리한 주거환경 조성을 위해 지정된 곳으로 1.2.3종으로 나누어진다.
준 주거지역에는 오피스텔을 지을 수 있지만 123종 주거지역은 용적률이 낮아 오피스텔을 짓기 어렵다.
상업지역은 고층 오피스텔이 들어서고 공업지역은 준공업지역에서만 오피스텔이 들어설 수 있다.
네이버 지도의 지적 편집도를 통해 용도지역을 확인해야 더 이상 오피스텔을 지을 땅이 없다는 분양업자의 말에 속아 오피스텔을 계약하는 일을 방지할 수 있다.
500평의 땅에 300평 건물을 10층 짓는다면 건폐율은 60%, 용적률은 600%가 된다.
아파텔
아파텔은 아파트와 오피스텔의 합성어로 건축법상으로는 오피스텔이지만 구조는 소형 아파트와 유사하다.
거실과 주방, 방 2개로 이루어져 있다.
단점은 취득세가 4.6%로 신규 취득 시 주택 임대 사업자로 등록하면 감면받을 수 있지만 실거주 목적인 경우 감면 혜택이 없다.
발코니와 욕조가 없고 전용률 이 아파트는 70% 이상인 반면 50-60%다.
세금을 모르면 오피스텔 투자하지 마라
오피스텔 취득 시 취득세 4.6%에 중개 수수료 법무사 수수료 등을 합하면 5%가 넘어가므로 1년은 사실상 마이너스 수익률이므로 오피스텔은 단기 투자에 부적절하다.
오피스텔의 세금은 취득 시 취득세와 부가세, 보유 시 재산세·소득세· 부가세· 종부세, 양도 시 양도세가 있다.
주택임대 사업자 등록 시 취득세가 감면되고 1세대 1주택자가 유지된다.
재산세와 양도세가 감면되고 종소세 신고 시 월세 2천만 원 초과 시만 과세된다.
보증금은 세금이 없으며 종부세 합산 배제다.
일반 임대 사업자 등록 시 부가세 환급과 1세대 1주택 유지가 전부다.
일반 임대 사업자는 부가세 종소세 신고를 하고 세금계산서를 발행해야 하지만 주택 임대 사업자는 취득 시 부가세 한 번 내면 끝이다.
그래서 거의 모든 세무사는 주택임대 사업자를 권한다.
부가세
세금계산서 발행 후 해당 기과세기간이 끝난 뒤 20일 이내에 사업자 등록을 하면 부가가치세를 환급받을 수 있다.
즉 8/30에 세금계산서를 발행했다면 다음 달 1/20까지 사업자 등록 시 부가세를 환급받을 수 있다.
간이과세로 등록 시 환급 불가하며, 업무용 오피스텔을 10년 이내 양도 시 환급받은 부가세가 추징된다.
단 매수자가 업무용으로 계속 임대 시 포괄 양도양수 계약을 맺으면 상관없다.
매수자가 주거용으로 활용 시 부가세가 추징되므로 매매가에 부가세를 반영해서 매입해야 한다.
주거용 오피스텔 매도 시는 부가세 문제가 발생하지 않는다.
오피스텔 vs 주택
1995년만 하더라도 오피스텔에 욕실이나 욕조를 만드는 것은 완전히 금지였다.
2004년에부터 욕실은 3㎡ 이하로 지을 수 있었다.
대신에 암암리에 허용됐던 바닥 난방이 금지됐다.
바닥 난방은 2008년 85㎡ 이하는 전적으로 허용됐다.
2013년부터 욕조나 욕실이 완전히 허용됐다.
단 발코니는 아직도 금지다.
오피스텔 전기 요금은 주거용 체계를 따른다.
모순이다.
임대차 계약 시 특약사항
만기 전 퇴실 시 임차인이 중개 수수료를 지불하기로 한다.
옵션 수리는 언제까지만 해주겠다고 명시해야 임차인도 물건을 함부로 다루지 않는다.
임대물건에 대해 과실로 파손 시 원상 복구 혹은 손해배상해야 한다.
2달 이상 연체 시 가산금 %를 받는다.
오피스텔 장기수선 충당금은 임대인이 내야 한다.
신규 오피스텔은 월세가 오를 수 있으므로 2년 보다 1년 계약이 좋다.
서울 강북구에 1.5억 이하 오피스텔 취득 강추
월세 60 이하 전용 7평 이상 역세권 오피스텔 투자가 적격 지하철 예정지와 네이버 용도지역을 보고 대규모 오피스텔이 들어오지 않는 오피스텔로 3-5년 된 것을 사서 10년 이내 매도 취득 시 부가세 10% 공제 시 전입신고를 하면 추징되므로 주택으로 할 경우 임대 사업자 등록도 좋은 방법이다.
그러나 부가세 10%가 취득세 4.6%보다 높으므로 사업자 등록이 취득 시 유리하고, 경매 취득 시 부가세환급이 안되므로 주택 임대가 유리하다.
경매 낙찰 시 다주택자로 대출 규제나 양도시 중과 문제없을 수 있다.
오피스텔의 장단점
부동산 시장이 얼어붙을 때 가장 큰 영향을 받는 것이 오피스텔이다.
시장이 안 좋을수록 오피스텔 공급량은 줄어든다.
이 점은 오히려 투자자에게 기회가 될 수 있다.
부동산 투자로 큰 시세 차익을 얻는 시절은 지났다.
이젠 부동산 임대로 돈을 버는 시대가 왔다.
1인 가구는 30% 이상을 차지하며 2인 가구까지 합치면 절반 이상을 차지한다.
1인 가구의 대표적인 주택은 오피스텔이다.
도시형 생활주택은 이명박 정부 때 1-2인 가구 주거 안정을 위해 도입한 주거 형태지만 생각보다 가격이 비싸고 공간이 좁다.
원룸은 40-50평 땅만 있으면 쉽게 지을 수 있기 때문에 그만큼 더 쉽게 늘어난다.
원룸은 시간이 지날수록 노후화되고 헌집과 새집의 임대료 차이가 크지 않아 세입자는 헌 집에서 새 집으로 옮겨간다.
공실 가능성도 높고 5년 이상 되면 노후화되어 손볼 때도 많고 임대료가 싸지 않으며 주차공간이나 경비원이 제대로 없다.
오피스텔은 주로 1층에 편의점이 있고 경비원이 있어 택배 받기도 좋다.
오피스텔은 대부분 큰 도로에 인접해 있으며 주차시설도 잘 갖추어 있다.
소형 오피스텔이 원룸보다 좋지 않은 것은 비싼 관리비와 좁은 공간으로 이는 다른 장점으로 상쇄할 수 있다.
오피스텔 투자에서 가장 중요한 것 중 하나는 바로 세금관리와 건강보험료다.
투룸 형태의 아파텔은 중소형 아파트나 빌라의 대안으로 충분히 시세차익을 기대할 수 있다.
준공한지 10년 이상 된 물건은 팔기가 어려우므로 가급적 5년이 안 된 물건을 사서 임대 후 파는 것이 좋다.
분양가보다 할인 판매 시 시끄러워질 수 있으므로 몇몇 중개업소에 20채 구입하면 5% 할인해 준다는 식으로 할인 분양 소식을 알린다.
그러면 공인중개사는 투자자를 모집한다.
한 사람이 아니라 여러 사람이 함께 구입하는 것이다.
복층은 난방문제, 무용지물 2층 공간, 계단 공간 낭비의 단점이 드러나면서 단층과 선호도가 별 차이가 없다.
1인 가구는 7평 이상 월 30만 원 미만을 선호하며, 5-7층을 가장 선호한다.
서울 역세권에서 10평 이상, 3년 이내 신축 오피스텔의 월세는 최소 100만 원이다.
오피스텔의 장점은 쾌적함, 편리함, 역세권으로 빌라와 아파텔의 비교에서도 아파텔을 더 선호한다.
오피스텔 소유자들이 부가세 환급을 받기 위해 주거용으로 임대하더라도 임대료를 깎아주면서 전입 신고를 못하게 막는 경우가 많은 데 대부분 세입자는 전입신고가 불가능한 오피스텔은 입주를 꺼린다.
대학가 주변의 경우 대학생만을 수요층으로 하면 위험하다.
대학생의 경우 월세 50만 원 이상 낼 수 있는 사람이 많지 않다.