티스토리 뷰
목차
인구와 경기 전망
통계청 2012년 자료에 의하면 한국의 인구는 2030년까지 증가하고 가구 수는 2035년까지 증가한다.
인구 절벽은 15-64세 생산 가능인구가 급격히 줄어드는 현상을 말한다.
우리나라는 일본의 거품 경제 때만큼 긴 기간의 장기 호황과 긴 시간의 부동산 가격 상승이 이어지지 않았으며, 그와 같은 큰 규모의 상승이 발생한 적이 없다.
우리는 2001년부터 2008년까지 7년간 호황과 2008년부터 2014년까지 6년간 침체기를 겪었다.
결정적인 변곡점을 맞히는 것이 전망을 하는 이유이고 이를 맞혀야 투자자들에게 도움이 되는 건데, 정작 각종 전망들은 이 변곡점을 전혀 맞히지 못하고 있다.
아주 간단한 예로 2008년 부동산 폭락을 예측한 전문가는 아주 극소수에 불과하다.
또한 2015년 부동산시장의 활황세를 맞힌 전문가 역시 매우 소수다.
투자의 신호
첫째 부동산 불황기가 3년 이상 지났다.
둘째 미분양 물량이 사상 최대로 증가한다.
셋째 분양 물량이 역대 최저가 된다.
다섯째 경매 낙찰가율이 사상 최저 수준이 된다.
여섯째 전세가율이 사상 최고치에 근접한다. 일곱째 폐업하는 중개업소가 속출한다.
여덟째 정부의 부동산 활성화 대책이 등장한다.
핵심 부동산
핵심 부동산이란 오래 보유하고 있어도 꾸준히 가격이 오르는 대상으로 장기적으로 볼 때 무조건 평균보다 높은 상승률을 보이는 대상 어떠한 위기에도 크게 폭락하지 않고 빠르게 회복하는 대상을 의미한다.
부동산 침체기가 3년 이상 지난 후 분양되는 아파트라면 그것도 핵심지역에 위치한 아파트의 분양권이라면 무조건 관심을 가져야 한다.
부동산 활황기에 접어들면 로열층 로열동 물건을 매수하기 힘들어진다.
이때 흔히 하게 되는 실수가 핵심 부동산 옆에 있는 비교적 매수하기 쉬운 비핵심 부동산을 덜컥 사버리는 것이다.
대세 상승이 일어나서 가격이 계속 올라간다고 해도 적당한 물건이 나타나지 않는다면 기다리겠다고 결단하라.
2006년 도곡렉슬아파트의 경우 강남권에서 가장 살고 싶은 단지로 꼽혔다.
강남권 대단지 역세권 초강력 학군에 새 아파트였던 것이다. 그렇게 모든 사람들이 열망했던 아파트의 가격이 10년이 지나도 제자리걸음 이거나 오히려 하락했다.
어쩌다 도곡렉슬아파트가 이렇게 된 것일까?
너무 많은 사람들이 선호하는 대상이었기 때문이다.
수요가 많고 공급이 적으면 당연히 가격이 오른다.
문제는 가격이 얼마쯤 올라야 적당한지 얼마나 오르면 거품인지를 판가름하는 기준이 없다는 것이다.
전세 레버리지 투자
전세 레버리지 투자는 전세가와 매매가 차이가 적은 부동산에 투자한다는 점에서는 갭투자와 유사하다.
다만 이는 외형적인 일치에 불과하다.
전세 레버리지 투자는 부동산을 선정할 때 전세보증금이 꾸준히 상승할 수 있느냐를 기준으로 삼는다.
장기적으로 보유하면서 꾸준히 현금흐름을 발생시키는 것이 핵심이다.
갭투자의 경우 부동산을 선정할 때 매매가가 상승할 것이냐를 기준으로 삼는다.
이들은 특정 부동산의 전세가와 매매가 차이가 적다면 매매가 상승이 일어날 것이라고 믿는데 이는 대단히 위험한 생각이다.
전세가와 매매가 차이가 적은 물건들 중 대부분은 특별한 호재가 없는 지역에 있는 경우가 많은데 그런 곳의 물건들의 매매가가 실제로 상승하는 일은 드물기 때문이다.
1년 동안 모은 3천만 원의 종잣돈으로 전세를 끼고 부동산을 매년 1채씩 구입하기를 딱 4년간 하라.
그리고 2년에 한 번씩 나오는 전세보증금 상승분 약 2천만 원으로 비슷한 부동산을 다시 구입한다.
이렇게 10년을 하면 23그루의 머니트리가 생기는 것이다.
부동산의 채수를 계속 늘려가는 데는 한계가 있다.
아무래도 관리가 쉽지 않기 때문이다.
전세 레버리지 투자는 어떤가?
불황기에는 전세가가 오르고 활황기에는 매매가가 오른다.
이 얼마나 마음 편하고 승률 높은 게임인가?
배당주 투자와 전세 레버리지 투자를 병행할 경우 서로의 리스크를 보완할 수 있다.
전세 레버리지 투자의 가장 큰 리스크는 전세보증금의 일부를 반환해 줘야 하는 상황이다.
이때 배당주로 투자하고 있다면 주식을 담보로 쉽게 대출을 받을 수 있다.
투자의 적기가 도래했을 때 고수의 눈에 들어오는 물건들
첫째 전세가율이 90-95% 선에 육박한 주거용 부동산
둘째 경매로 전세가 수준에 낙찰받을 수 있는 아파트나 빌라
셋째 분양가가 주변 시세와 거의 비슷한 아파트 분양권
넷째 임대수익률이 20-30%에 육박하는 수익형 부동산
투자는 마라톤과 같다.
초반에 화끈하게 뛰기보다는 오래 달릴 생각을 해야 한다.
전세 레버리지 투자가 재미있어지는 순간은 5년 혹은 7년 이후다.
그 기간 동안 관심을 꾸준히 갖느냐 아니냐에 일반투자자와 현명한 투자자의 운명이 갈린다.
재건축
재건축 사업방식은 크게 지분제와 도급제로 나뉜다.
지분제는 시공사와 조합이 서로 지분을 나눠 가진다는 의미인데 현실적으로 사업의 주체는 시공사가 되고 조합은 감시 감독의 역할만 한다.
도급제란 조합이 주체가 되고 시공사는 단순히 건설만 하는 사업방식을 말한다.
시공사는 사업에 대해서는 일절 관여하지 않는다. 모든 수익과 위험은 모두 조합원이 떠안는다.
사실 도급제 방식은 소규모의 재건축 현장에서만 있어 왔는데 몇 년 전부터는 큰 사업 현장에도 등장하기 시작했다.
주거용 오피스텔
주거용 오피스텔이 합법적으로 등장했다.
투자자들은 오피스텔이 아파트와 달리 공급이 용이하다는 점을 각별히 유의해야 한다.
오피스텔은 단지 출퇴근에 용이해서 사무실과 겸용으로 사용할 목적으로 찾는 경우가 많다.
따라서 주거용 오피스텔을 매수하는 경우 아파트를 고르는 기준으로 접근하면 안 된다.
분양가에 큰 차이가 없다면 로열층 로열 호수의 오피스텔을 사라.
그러나 이런저런 조건에 따라 저렴한 것과의 가격차이가 크다면 경쟁률도 낮고 프리미엄도 낮은 저렴한 오피스텔을 구하는 것이 더 현명하다.
오피스텔은 매매가 쉽지 않다.
오피스텔의 가격 적정선은 향후 예상 임대료 수준을 고려해서 역산하면 된다.
오피스텔이 아파트를 도저히 따라갈 수 없는 게 있는데 그건 바로 통풍이다.
타워형 아파트는 판상형 아파트에 비해 결정적으로 통풍이 잘되지 않는다.
오피스텔은 재건축이 힘들기 때문에 10년이 지나면 매도를 고려해야 한다.
2004년 부근을 기점으로 큰 변화가 있었는데 키워드는 자주식 주차와 개별난방이다.
2004년 이전 오피스텔은 기계식 주차와 중앙난방으로 불편하고 전열기 사고도 빈번하다.
상가
역세권은 종상향의 가능성도 있다.
종상향이란 1.2종 일반주거지역을 2.3종으로 높이는 것을 의미한다.
만약 단독주택 지역이 3종 주거지역에서 준 주거로 준 주거지역에서 상업지역으로 변경된다면 그야말로 대박이 나는 것이다.
상가의 경우 저렴한 가격이 좋은 입지보다 더 중요하다.
분양 상가의 경우 분양팀에서 이야기하는 첫 번째 제안은 무조건 거절하라.
장사를 오래 해 온 사람들의 임대료 바이블 공식은 임대료는 3일 매출액 이내가 되어야 한다는 것이다.
일단 매수를 하면 심리적으로 소유효과라는 것까지 생긴다.
무언가를 소유하는 순간 소유하지 않았을 때 보다 그 물건의 가치를 더 높게 평가하게 되는 심리를 말한다.