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Stay Hungry Stay Foolish(꿈과 지식에 배고파하고 바보처럼 도전하라)_스티브 잡스
낙찰받으면 안 되는 상가
1. 1층 같은 지하는 1층 효과가 있지만 지하 같은 1층은 조심해야 한다.
2. 관리비 폭탄 분양 평당 관리비는 4-6천 원이 보통이며 만원 이상이면 비싸다.
3. 상가는 노출이 생명이다.
사선 제한은 건축물의 높이를 도로 반대쪽 경계선까지 거리의 1.5배 이하로 제한하는 것으로 해당 층이 계단 모양으로 깎이고 외부에서 볼 때 해당 층이 보이지 않는 극복할 수 없는 단점이 있다.
4. 침수 대마왕을 조심하라.
위층에 사우나나 찜질방이 있을 시 더 꼼꼼하게 건물 상태를 살펴야 한다.
5. 가치가 오르지 않는 상가는 침몰하는 배와 같다.
6. 테마상가는 높은 관리비도 문제지만 개별 호수마다 있는 소유자들의 의견을 하나로 모으기 어렵다는 사실만 잊지 않으면 된다. 심지어 대기업 프랜차이즈의 우량 임차인이 있더라도 말이다.
7. 지하상가는 답이 없다.
상가는 노출이 기본인데 노출이 안되니 처분이 쉽지 않다.
8. 소유자가 작정하고 경매로 정리하는 물건.
은행의 임의경매가 아닌 근저당 이후 개인 가압류에 의한 강제 경매인 경우 일단 의심해야 한다.
9. 신중에 신중을 기해야 하는 물건들- 공실 상가와 후면 상가 전면 상가가 채워져야 후면 상가가 채워진다.
현장에 답이 있다.
1. 사진을 많이 찍는다.
나는 현장에도 착하면 사진을 상당히 많이 찍는다.
4-50장 정도 찍어서 커다란 모니터 화면으로 사진을 살펴보면 현장에서 놓쳤던 부분들이 크게 보이는 경우가 많다.
보통 반경 500미터 사진을 열심히 찍어 자료로 남기며 건물 입점업체 안내판을 세세히 찍어 놓는다.
건물에 입점한 업체들만 봐도 영업이 잘 되는지 유추할 수 있다.
2. 권리는 얼마죠?
'권리금 얼마 정도 하나요'라고 물으면 초짜티가 난다.
3. 야장깔 수 있나요?
점포 앞마당이나 주차장 부지에 임시 파라솔을 설치하는 것을 야장이라고 한다.
치킨집이나 여름 한철 장사의 경우 야장을 깔 수 있느냐가 권리금 몇 천만 원 차이가 난다.
4. 물건을 발견하자마자 현장에 가야 한다.
동네에서 소문이 나면 임차인과 안면이 있는 부동산은 말 한마디로 싸움 날까 조심스러워 아예 말도 꺼내지 않으려고 한다.
5. 관리소장에게 관리비와 공실률을 확인하라.
6. 로드뷰를 적극 활용하자.
다음 로드뷰와 네이버 거리뷰의 활용은 부동산 투자자에게 필수적인 요소다.
진상 임차인의 교훈
1. 공실로 초조해지더라도 처음의 계약 조건을 바꾸면 안 된다.
2. 처음부터 임대인이 이것저것 양보하면 호락호락 쉽게 보일 수 있다.
3. 계약 시 지나치게 까다로운 임차인은 꼭 속을 썩이게 된다.
4. 계약서를 굉장히 꼼꼼하게 써야 임차인에게 휘둘리지 않는다.
5. 회사를 운영하면서 사업자등록을 안 하는 회사는 월세를 잘 안 낼 수 있다.
6. 부자 임차인이 가난한 임차인보다 더 속을 썩일 수도 있다.
7. 입주 시 인테리어나 시설에 투자를 하지 않는 임차인은 언제든 떠날 수 있다.
임대차 계약서 특약으로 임차료 연체이자와 선불 조건을 기재하면 진상 임차인을 걸러 낼 수 있다.
사소한 것에 트집 잡는 임차인은 두고두고 속 썩일 확률이 높고 작은 돈에 연연하는 임차인은 시설투자를 하지 않는다.
빨대효과
지하철이 생긴다면 사람들의 유입이 더 늘어날 곳인지 아니면 그 역을 통해 빠져나갈 곳인지를 잘 판단해야 상가투자에 성공할 수 있다.
2011. 10월 신분당선이 개통되면서 16분 만에 강남에 도달할 수 있게 되어 정자동 상권의 권리금은 대폭 떨어졌다.
2016년 미금역에도 강남과 연결되는 신분당선이 개통된다.
또한 분당선의 경우 수원역과 왕십리를 잇게 되어 영통역 상권을 수원역 상권이 흡수해 버렸다.
밑장 빼기
공실이 생길 경우 같은 층 다른 층 등 기존 입점 임차인들을 만나 내 상가에 입점하라고 적극 권유하는 것이다.
전면 상가이거나 면적이 더 넓은 경우 채우기가 훨씬 수월해진다.
임대료는 입점 후 시설공사를 한 뒤 2년 후에 욕심내야 한다.
대출이 80% 이상인 경우 임차인을 구하기 힘들다.
경매로 넘어갈 경우 보증금은 물론 인테리어 비용도 회수가 불가능하기 때문이다.
불법건축물
건축법에서는 복층으로 2층을 만들어 영업면적으로 활용하는 것을 불법으로 간주한다.
불법건축물 신고가 들어오면 구청에서는 영업을 못 하게 하고 철거명령을 내리고 철거를 하지 않으면 6회에 걸쳐 이행강제금을 부과시킨다.
건축 허가를 받지 않고 복층을 만들어 활용하려면 건축면적이라고 볼 수 없을 만큼 아주 작게 만드는 것은 허용이 된다.
이렇게 만든 공간은 주로 창고로 쓰인다.
영업면적으로 사용하지 않는다면 개인적인 공간으로는 충분히 사용할 수 있다.
건강보험료 조정 요청하기
부동산 매도 이후 등기부등본에 소유권이전이 확인되면 즉시 출력해서 건강보험공단에 팩스로 넣고 보험료 감경 요청을 하면 된다. 연락을 하지 않으면 최소 6개월이 지나야 조정된다.
3억 정도 하는 상가의 경우 월 8만 원 정도 감소 효과가 있다.
상가를 매입할 때 건물 앞의 가로수가 가로막고 있진 않은 지 꼼꼼하게 확인해야 한다.
나무를 베어버리거나 고사시킬 수는 없어도 솜씨 좋은 가지치기는 의외로 효과가 있으며 나뭇 잎이 가장 적은 11월-3월에 매도하는 것이 좋다.
임차인
1.1.2.3의 법칙
1층은 전용 10평, 2층은 전용 20평, 3층은 전용 30평 정도는 되어야 어느 업종이든 수월하게 들일 수가 있다는 뜻이다.
2. 지상 상가의 강자 태권도장
차돌리기는 초등학생들의 등하교를 책임지면서 학부모의 수고를 덜어주기 때문이다.
요즘 원비가 월 11-13만 원 정도 되는데 권리금은 원생수×원비×10개월 기준이다.
3. 약국 권리금의 핵심은 처방전인데 장당 100만 원으로 환산됐다.
처방전의 수량은 처방전에 찍히는 숫자 병원에 근무하는 간호사 병원과 거래하는 제약회사 직원을 통해서 알아낼 수 있다.
가장 정확한 방법은 약국에 근무하는 전산 입력 직원을 포섭하여 물어보는 것을 추천한다.