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송사무장(송희창)의 『부동산 경매의 기술』을 읽고

모색하는세대 2025. 6. 10. 09:06

권리 분석방법

(1) 후순위 가처분 중에서 현 소유자의 소유권 말소를 청구하는 경우에는 향후 소송의 결과를 가늠할 수 있는 상황이 아니라면 피하는 것이 좋다.

(2) 청산절차를 마친 담보가등기 지상건물 철거 및 토지인도 청구권 보전을 위한 건물의 처분금지 가처분이 있는지 반드시 확인해야 한다.

이럴 경우 후순위지만 인수되는 권리이기 때문에 입찰하면 안 된다.

(3) 말소기준권리보다 순위가 앞선 권리 중 인수되는 경우

선 순위 가처분, 지상권, 지역권, 소유권이전 청구권 가등기(담보가 등기가 아닌 경우), 선 순위 전세권(배당요구를 하지 않은 경우)

(4) 말소기준권리보다 후순위지만 인수되는 경우

소유권에 관한 다툼이 있는 가처분, 말소기준권리가 되는 근저당의 말소를 구하는 가처분, 건물 철거 및 토지인도 청구권 가처분

대항력에 대한 추가사항

(1) 증액 보증금

임차인이 본래 대항력이 있다고 하더라도 전입 후 건물에 근저당 등 기타 권리들이 발생하고 난 뒤 증액한 보증금에 대해서는 대항력이 없어서 낙찰자가 추가로 인수하지 않아도 된다.

(2) 특수 주소 변경

건축물대장과 등기부등본 상의 기재가 현황과 다른 경우 임차인은 대항력을 인정받지 못한다.

만약 임차인이 잘못 기재된 사실을 알고 주소를 정정하여 전입신고를 수정한 경우 수정한 날 이후로 대항력이 생긴다.

(3) 무상 임차인 각서

대출받을 당시 전입된 채무자나 그 외 친인척들이 무상 임차인 각서나 임차인의 권리 일체를 주장하지 않겠다는 각서를 작성하여 은행에 제출한 경우 실제 임대차가 있는 임차인일지라도 낙찰자에게 대항력을 주장할 수 없다.

(4) 세대 합가

임차인이 세대주인 경우 세대주의 주민등록 전입 일자는 늦지만 다른 세대원의 주민등록이 앞서 전입되어 있다면 빠른 세대원의 전입일을 기준으로 대항력을 인정받는다.

(5) 부당이득

대항력이 있는 임차인이 법원에서 일부만을 배당받고 계속해서 사용 수익했을 경우 배당받은 보증금에 해당하는 부분에 대하여 낙찰자에게 부당이득 반환 의무가 있다.

상가 입찰

(1) 상가의 경우 임차인도 경쟁자가 될 수 있다.

그래서 상가 입찰 전에 권리 분석이 복잡하거나 유치권이 존재하는 등 특별한 경우를 제외하면 임차인과 만나지 않는다.

(2) 상가는 인근의 거래가 없으면 매매가격을 책정하는 것이 애매할 수 있는데 이럴 경우 임대가격을 꼼꼼하게 조사하면 역으로 매매가격을 산출할 수 있다.

상가를 매입할 때 월세수익률이 6% 이상이면 괜찮은 것이다.

(3) 명도소송

채무자, 소유자, 점유자 등 인도명령을 받는 사람이 아닌 사람이 해당 부동산을 점거하고 있는 상태라면 명도소송을 통해 점유상태를 정상적으로 되돌릴 수 있다.

인도명령 신청은 부동산경매 절차에서 활용할 수 있고 명도소송은 일반 부동산 임대 절차에서 한다는 차이가 있다.

물건이 여러 개인 개별 경매 물건을 낙찰받은 경우 모든 물건이 낙찰되고 배당이 끝나야 인도명령 신청이 가능하므로 이럴 경우 명도소송을 제기한 후 내용증명과 매주 방문해서 협상해야 한다.

경매와 공매가 동시에 진행되는 경우

등기부등본 상에 근저당 가압류와 함께 압류가 되어 있는 경우에는 경매와 공매가 동시에 진행되는 것을 볼 수 있다.

경매와 공매가 동시에 진행될 경우 소유권은 잔금을 빨리 내는 사람이 갖게 된다.

경매는 낙찰 일로부터 1주 뒤 매각허가 결정이 나고 또 1주 항고기간이 지나야 잔금을 납부할 수 있으므로 최소 2주가 지나야 한다.

공매는 월요일부터 수요일까지 입찰하고 목요일에 개찰해서 낙찰자를 결정한다.

이후 다음 주 월요일에 매각허가 결정통지서를 수령 후 바로 잔금 납부를 할 수 있다.

경매와 공매가 동시에 진행될 경우 이를 이용해서 손실을 줄일 수 있다.

고가로 공매로 낙찰받은 후 경매에서 더 낮은 금액으로 낙찰받는 것이다.

공매는 강제집행을 위한 인도명령 제도가 없어서 명도소송을 하게 되는데 기간이 6개월 이상 소요되므로 공매가 경매보다 10-15% 정도 낮게 낙찰된다.

유치권

법원에 신고하는 것이 대부분이지만 신고하지 않는다고 해서 권리를 포기한 것이 아니다.

유치권 성립 요소 중 점유는 선택이 아닌 필수다. 잠금장치를 해두는 것만으로도 유치권은 점유가 인정된다.

(1) 유치권은 타인의 물건 등을 점유한 자가 그 물건에 관하여 발생한 채권이 있을 경우 그 채권을 변제받을 때까지 물건 등을 유치할 수 있는 권리이다

(2) 유치권의 성립요건

- 유치권의 채권이 경매 부동산 자체에서 발생해야 하고 채권이 변제기에 도래해야 한다.

- 채권자가 경매 부동산을 점유하고 있어야 한다.

유치권자는 채무자의 승낙 없이 목적물을 임대할 권한이 없으므로 유치권자가 건설회사나 법인으로 기재되어 있으나 실제로는 임차인이나 채무자, 아니면 채무자의 측근이 점유하는 경우는 일단 허위로 의심해 봐야 한다.

- 경매 기입등기(압류) 전에 점유해야 한다

- 공사 도급 계약서 및 약정서, 임대차 계약서 작성 시 유치권 배제 특약이 없어야 한다.(원상 회복 약정은 유치권 배제 특약에 해당됨)

(3) 유치권 신고가 안 되어 있는데 낙찰 후 알았다면 잔금 전까지 매각불허가 신청을 할 수 있다.

(4) 경매 물건에 유치권 같은 하자가 있는 경우 유치권과 대항력이 인정되지 않는 구체적인 내용 즉 여러 가지 요건 중 어느 부분의 불충족으로 인정되지 않는지에 대한 내용과 자료를 첨부하여 변호사가 법원에 소장을 제출하듯 제대로 형식을 갖추어 인도명령 신청서를 제출해야 한다.

이렇게 제출한 인도명령 신청이 기각되면 낙찰자는 명도소송과 유치권 부존 재확인의 소 등 본안소송을 제기해야 한다.

이때부터는 단시간에 점유자의 명도를 기대하기가 무척 힘들고 심리적으로도 점유자에게 끌려다니기 시작한다.

대항력이 있는데 법원에 배당요구 신청을 하지 않은 경우

(1) 소유주나 채무자의 친인척인 경우

성이 같거나 이름에서 돌림자를 쓴 것을 통해 알 수 있다

(2) 친구 집에 얹혀사는 사람

보통 남성이 많으며 작은 집에 두 사람이 얹혀살 때도 있다

(3) 신용불량자인 경우

빚쟁이들에게 쫓겨 전입만 해 놓고 도피 중인 경우

(4) 직장 생활이 너무 바빠 법원에서 배당요구 최고 통지를 받고도 배당요구 신청을 못한 경우

편의점 등 24시 업종에 종사하거나 일일 노동자. 지방으로 자주 출장 가는 사람의 경우 등 낙찰자 입장에서는 속이 터진다

(5) 부부인데도 따로 전입되어 있는 경우

(6) 실제 임차인이 맞는데 저가로 유찰시켜서 낙찰을 노리는 경우 경매 투자 시 지뢰에 해당된다.

(7) 점유자가 무식해서 배당요구를 하지 못한 경우

(8) 건물주에게 받을 돈이 있는데 돈을 못 받아서 받을 때까지 눌러 사는 경우 이럴 때 채권을 다시 경매 개시 전에 전세 계약으로 전환 여부를 확인해야 한다.

공유자 우선 매수권

토지를 살펴볼 때 가장 기본이 되는 것은 공시지가다.

해가 바뀌어도 공시지가가 정체되어 있거나 떨어지는 토지는 좋지 않은 것이다.

투자에서 제일 중요한 것은 원금 보장이고 그다음으로 중요한 것은 회전율이다.

공유자 우선 매수권이 주어지는 매물이 흥미로운 것은 나머지 지분의 크기엔 전혀 관계가 없다는 것이다.

이 사건에선 경매에서 빠진 20평의 공유자가 경매에 진행되는 17만 평에 대해 우선 매수권이 생긴다.

20평 소유자를 만나보니 그곳에 법당을 세울 목적으로 토지를 매입했는데 맹지라서 진입로를 만들기 위해 20평을 매입한 것이었다.

20평을 팔 생각이 없다는 소유자에게 기존의 땅을 포함해서 더 좋은 가격에 매입하겠다는 조건으로 20평을 살 수 있었다.

공유자 우선 매수신청을 한 후 입찰금액만을 빼놓고 입찰서를 작성했는데 입찰금액을 최저가인 5억에 2억을 더 쓴 7억으로 확인되었다.

어쩔 수 없이 매수한 후 입찰했던 두 팀의 연락처를 받은 후 경마계를 방문해서 송달 부분의 문제로 매각불허가 신청을 했고 인용되었다.

이후 재입찰에서는 6억 백만 원으로 낙찰받았다.

법정지상권

(1) 법정지상권 부동산

제시 외 건물 법정지상권 성립 여지 있음.

소유자 미상의 건축물 소재함. 제시 외 건물 성립 여부 불투명 등 문구가 있는데 토지만 경매로 진행될 경우.

(2) 지상권의 종류

- 지상권

타인의 토지에 건물. 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 토지를 사용하는 물권이다.

즉 토지를 토지주의 의사와 관계없이 배타적으로 사용할 권리이다.

- 법정지상권

토지와 건물이 동일인에게 귀속되고 있었으나 저당권에 의한 경매의 원인으로 토지와 건물의 소유자가 달라진 때 건물 소유자를 위해 당연히 성립하는 지상권으로 등기가 필요 없다.

- 관습법상의 법정지상권

동일한 소유자에게 속했던 토지와 건물 가운데 어느 하나가 매매 및 기타 원인으로 소유자가 달라진 경우 토지주와 건물주 사이에 건물 철거 특약이 없으면 건물 소유주는 지상권을 취득한다.

(3) 법정지상권이 성립하지 않는 경우

입찰자는 성립하지 않는 토지에 입찰하는 것이 유리하다

- 토지에 근저당이 설정되고 그 뒤 착공된 건물

- 본래부터 토지와 건물의 소유주가 다르고 계속해서 토지와 건물이 한 번도 동일인에게 소유권 이전이 되지 않았던 건물

- 건물주와 토지주 사이에 건물을 철거하겠다는 특약이 있는 건물

(관습법상 법정지상권 물건의 경우)

- 공유 지분 토지 위에 서 있는 1인의 건물

- 건물주가 토지주에게 지료 판결을 받고도 2년 넘게 지료 지급을 연체한 건물

(지료 지급 2년 연체 시 토지주는 지료 연체를 이유로 건물주에게 지상권 소멸청구를 할 수 있다)

- 건물의 외관을 제대로 갖추지 않은 경우(주벽, 기둥, 지붕을 갖추지 못한 건물)

(4) 토지와 건물이 있는데 토지만 경매되는 경우

- 토지주와 건물주가 각각 다른 명의로 되어 있는데 토지주가 채무를 갚지 못해 경매가 진행되는 경우

단독, 다가구 등 토지와 건물의 등기가 분리된 물건 중 토지의 채무가 있는 경우 건물이 관습법상의 법정지상권이 성립될 가능성이 크므로 사전조사를 철저하게 해야 한다.

- 채무자가 은행에서 토지와 건물을 공동담보로 대출받았는데 건물이 등기부상에 기재된 것과 현황이 다른 경우

민사 집행에서는 동일성이 떨어지는 부동산에 대해 경매 진행이 불가능하다.

- 공사 중단된 건물 건축주가 신축 건물을 짓는 도중에 토지의 과다 채무를 견디지 못해 토지만 경매가 진행되는 경우

- 건물은 멀쩡하게 건축되어 외관상으로 완공되었지만 토지에 있는 채무를 갚지 못하고 준공이 안 된 건물의 경우

건물등기부등본이 없으므로 토지만 경매가 진행된다.

불법건축물이 아니라면 추후 등기가 없는 건물도 강제로 등기하여 경매 진행이 가능하다.

- 불법건축물이나 무허가 건물이 서 있는 건물

비닐하우스, 견사, 화장실, 창고 등 등기 없이 사용 가능한 건축물

(5) 법정지상권 물건 가운데 수익을 낼 수 있는 물건 고르는 요령

- 법리적으로 지상권이 성립되지 않는 물건

토지주가 건물주보다 유리한 위치에 있으므로 협상이 유리하고 건물 철거 소송을 통해 건물주를 압박할 수 있고 협상 결렬 시 대집행을 통해 건물 철거도 가능하다.

- 건물만 경매가 진행되는 경우

건물의 지상권이 성립된다면 지료를 지급하고도 수익이 나는 입찰을 고려할 수 있고 토지를 싼값에 매도하라고 유도할 수 있다.

- 지상권이 성립되는 건물이 있고 토지만 경매에 나온 경우

토지가 유찰이 많이 되고 지료 수익이 충분한 경우 입찰 후 토지매입을 권유하거나 건물 매도를 유도할 수 있다.

- 괸습법상 법정지상권이 성립하더라도 외관이나 건물 상태가 불량한 경우 입찰 고려 가능

폐가, 흙집 등 건물 노후도가 심하거나 불필요한 건축물인 경우

- 지상권이 성립된다 하더라도 건물이 쓸만한 경우나 건물주에게 토지가 반드시 필요한 경우

준공을 앞둔 건물은 토지가 매우 필요하다 준공되면 건물과 토지를 공동담보로 대출을 받을 수 있고 토지매매 대금을 지급할 수 있다.

(6) 추가로 알아두어야 할 사항

- 공사가 중단된 건물이 서 있는 경우

토지를 낙찰받은 후 기존 건축주가 건축 허가를 받았던 용적률이나 기타 용도에 맞게 재허가가 가능한지를 해당 관청에 문의해 봐야 한다.

- 토지만 경매 진행이 되고 지상에 수목 존재 시

감정평가가격에 수목이 포함되었다면 낙찰자에게 소유권이 귀속되지만 그렇지 앓으면 나무를 심은 자에게 소유권이 있고 수확도 심은 자에게 귀속된다.

- 경매 낙찰 토지에 묘지(분묘) 존재 시

묘지 연고자의 동의 없이 임의대로 이장할 수 없다 분묘기지권은 타인 토지 위에 있는 분묘의 기지에 대하여 인정되는 물권이고 타인 소유 토지에 토지주 승낙 없이 분묘를 설치하고 객관적으로 인식할 수 있는 외형을 갖춘 분묘를 20년간 유지했다면 등기 없이 분묘기지권을 취득한다.

지료

지료는 지상권자(건물주)가 토지사용대 가로 토지 소유자에게 지급해야 하는 금전을 말한다.

지상물 등 토지 위에 건물이 있는 경우에도 지료는 나대지 상태라는 전제 아래 주변 토지의 이용상태 경제적 가치 등을 종합적으로 고려해 결정해야 한다.

지료 액수와 지료지급시기 등 지료에 관한 약정은 이것을 토지등기부등본에 등기해야만 제3자에게 대항할 수 있다.

그러므로 토지주는 건물이 경매 등 기타 사유에 의해 이전되었다고 하더라도 지료에 대한 등기가 되어 있지 않으면 전 건물주의 지료 연체 부분을 새로 매수한 건물주에게 청구할 수 없다.

토지주는 법원을 통한 지료 청구나 지료에 관한 약정을 해야만 건물주에게 지료 지급 연체에 대한 책임을 물을 수 있다.

만약 법원의 판결이나 약정이 없고 지료 금액 또한 명확하게 결정된 바가 없다면 건물주가 2년 이상 지료를 지급하지 않았다고 하더라도 책임을 물을 수 없다.

지상권이 성립되는 건물이라 할지라도 토지주와 건물주 사이에 법원을 통해 정해진 지료가 있을 경우 판결이 확정된 후에도 건물주가 지료 지급을 2년 이상 연체한 때에는 토지주는 건물주에게 지상권 소멸청구를 할 수 있다.

선 순위 전세권과 선순위 임차권

말소기준권리보다 앞선 선 순위 전세권의 경우 배당신청을 하지 않으면 낙찰자가 보증금을 인수해야 하므로 자동 배당되는 선 순위 임차권과 착각하면 안 된다.

- 선 순위 임차인 종류

(1) 대항력만 있는 경우- 배당신청 불가

(2) 우선변제권(확정일자) 있는 경우-> 배당신청할 수도 있고 안 할 수도 있음

(3) 임차권등기- 무조건 자동 배당

- 선순위 전세권

(1) 배당

배당요구를 해야 배당

(2) 말소

배신을 하면 말소기준권리가 되어 무조건 소멸하지만 배당요구를 안 하면 전액 인수해야 한다.

특히 전세권자가 대항력 있는 임차인인 경우 전세권으로 배당신청해서 전세권이 소멸되어도 임차인으로 잔액을 인수해야 한다.

(3) 유의사항 등기상 전세권은 말소되지만 임차인의 권리는 유효하므로 확인

- 선순위 임차권