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채권을 임대차로 전환한 경우 대항력이 성립하지 않는다
대법원 판례는 임차인이 임대차계약을 체결하고 보증금을 납부한 후 해당 부동산에 주민등록을 하고 사용 수익을 했다고 할지라도 만약 그 임대차보증금이 채권을 임대차로 전환한 경우에는 대항력이 인정되지 않는다.
채권을 임대차로 전환했다는 사실만으로 대항력이 부정되는 것이 아니라 임대차보증금이 본래 임대시세와 현저하게 차이가 많이 났기 때문에 법원에서 주거 임차인으로 인정하지 않은 것이다.
예를 들어 감정가가 7500인 경우 12500의 전세 세입자가 있는데 서류상으로는 대항력 있는 임차인으로 보이지만 정당한 주택 임대차계약이 아닌 채권자의 기존 채권을 전환한 것에 불과한 것이다.
그러므로 실제로는 대항력이 전혀 없고 낙찰자는 임차인의 보증금을 전혀 인수할 필요가 없다.
오피스텔에 관해 추가로 알아두어야 할 사항
오피스텔은 비교적 생활수준이 나은 층이거나 직장에 다니는 사람들의 비중이 커서 월세 연체율도 낮고 사후 수리를 해줘야 하는 부담도 덜한 편이다.
임대수익을 염두에 두고 오피스텔을 매입한다면 층과 향에 연연하지 마라. 전용률을 반드시 확인하라.
(분양평수에 속지 마라)
수요와 공급을 명심 또 명심하라.
기왕이면 임차인의 입장에서 매입하라.
오피스텔을 사업용으로 임대할 경우 부가세 별도란 문구를 기재해야 한다.
부부가 임대 사업을 할 경우 소득이 없거나 소득이 적은 명의로 매입하는 것이 좋다.
인수되는 권리(등기부상)
전 소유자의 가압류(소멸주의 또는 인수주의)
배분 요구하지 않은 선순위 전세권(최선순위 임차권은 배분 요구하지 않아도 배분)
선 순위 지역권, 선 순위 가처분, 선순위가등기 등
등기부상 권리는 아니지만 인수되는 권리
배분 요구하지 않은 대항력 있는 임차인
법정지상권, 유치권, 분묘기지권
그 외 해당 부동산의 공법적인 제한사항 등
낙찰자에게 인수될 여지가 있는 부분이 매각조건에 기재되지 않았다면 그 사유로 매각결정 취소 신청이 가능하다.
경매 절차로 매각이 가능하지만 공매로 매각이 절대 불가한 경우
말소기준권리보다 앞선 가처분, 지상권, 지역권, 소유권이전 청구권 가등기가 있는 경우
예고등기
현장조사 체크리스트
입찰 부동산의 전입세대 열람을 꼼꼼하게 하자.
현장에 가면 단점부터 찾아라.
근린시설, 모텔, 주유소, 토지 등을 입찰할 때 해당 부동산의 인접 필지가 동일인의 소유였는지 그리고 진입로 확보 여부도 반드시 확인해야 한다.
공부 서류와 현황의 일치 여부를 확인하라.
상가의 경우 임대가격을 정확하게 파악해야 한다.
그리고 얼핏 겉보기에는 괜찮게 보일지라도 유동인구의 동선을 파악해야 한다.
만약 사람이 다니지 않는 곳이라면 영업이 수월할 리 없다(상가일수록 발품을 더 많이 팔아야 한다).
연체된 공과금이나 추가 공사 여부를 따져봐야 한다.
유해, 혐오시설이 있는지 체크하라.
시세 조사는 2곳 이상의 부동산을 방문하여야 한다.
특수물건의 경우 해당 부동산의 점유자와 관련된 사항을 입찰 전에 충분한 증거자료를 확보해 두면 낙찰 후 해결이 수월하다.
상가는 인터넷을 활용하라
인터넷 블로그나 카페 등을 통해 점유자의 실제 사진, 연락처, 영업현황에 대한 점검이 가능하다.
선순위 임차인이 있음에도 불구하고 감정가격과 맞먹는 수준의 대출을 받았을 경우 전세가 아닌 월세일 것이고 보증금도 크지 않을 것이라는 확신을 할 수 있다.
월세를 납부하지 않은 임차인은 배분 받을 때 소유자나 다른 채권자가 이의를 제기할 경우 납부하지 않은 기간을 계산하여 그 부분을 공제한 후 배분 및 배당이 된다.
대출해 준 은행에서는 유찰이 될 경우 손해가 될 수 있으므로 그 점을 활용해서 보증금 등을 물어볼 수 있다.
공매는 낙찰 후에도 배분 요구가 가능하다.
현재는 국세징수법이 개정되어 이 방법을 써먹을 수 없지만 새로운 게임에도 어떠한 생각으로 접근하느냐가 더 중요하다.
특수권리가 있는 물건을 낙찰 받았을 경우 대출받는 방법
- 유치권이 신고된 물건
해당 부동산에 신고된 유치권이 허위 유치권이라는 증거자료 및 관련 판례를 준비하여 첨부한다.
유치권자의 점유의 불분명, 경매신청 채권자의 유치권배제의견서, 대법원 판례, 법률전문가의 해당 유치권에 관한 의견서 등 유치권이 명백하게 허위라고 판단할 수 있는 서류를 함께 첨부시키는 것이다.
- 허위 선순위임차인이 있는 물건
채무자와 가족관계이라거나 해당 부동산에 거주하지 않는다는 내용의 주변인의 진술서, 전기·가스 사용내역 등 임차인의 지위를 부정할 수 있는 객관적인 자료와 관례 판례를 첨부한다.
- 재개발 지역
해당 지역이 재개발구역에 속해 있어서 건물이 철거될 것이라는 재개발조합의 의견서, 차후 개발될 조감도를 첨부해서 대출을 받을 수 있다.
- 기타
방 3개가 있는 주거용 오피스텔을 대출받았을 때는 준공 당시 방이 없는 도면을 첨부하여 방 빼기를 하지 않고 높은 비율의 대출상품을 받을 수 있게 했다.
kb 시세가 없는 경우 음료수를 사들고 미리 인근 중개업소에 방문하여 정상적인 시세로 답변해 줄 것을 부탁하여 좋은 조건으로 대출받을 수 있었다.
매각결정 취소
낙찰 후 압류 재산이 훼손되었거나 권리관계의 변동이 발생된 경우(유치권 신고)와 낙찰 후 체납자가 이에 불복하거나 다른 채권자에 의해 처분제한 행위가 발생되는 경우도 취소를 구할 수 있다.
국세징수법에서는 매각결정이 확정된 후 낙찰자가 매각결정통지서를 수령한 후에는 반드시 매수인(낙찰자)의 동의를 거쳐 매각 결정 취소를 신청해야 한다고 되어 있지만 판례에서는 '체납자가 체납 세금을 완납한 경우 매각결정 취소가 가능하다'고 하고 있다.
그 외 체납자에게 적법하게 공매 통지를 하지 않은 경우에도 매각결정 취소 사유가 된다.
배분 방법
- 성립 전후를 불문하고 권리관계에 있어 물권은 언제나 채권에 우선한다.
확정일자 없는 임차권은 채권, 확정일자 있는 임차권은 물권화된 채권, 근저당은 물권
- 가압류 후의 물권인 근저당은 먼저 설정된 채권과 동등한 지위에서 안분 배분한다.
- 채권별로 비례하여 1차 안분 배분한 다음.
1번 근저당권자는 자기의 채권이 모두 회수될 때까지 후순위 권리자의 배분액으로부터 흡수하여 배분을 받는다.
- 당해세가 아닌 조세가 있는 경우 안분 배분 후 선순위가 압류에도 흡수하여 배분 받는다.
가압류는 선순위라도 흡수하지만 근저당은 후순위만 흡수한다.
- 전세권자의 점유 부분과 임차권자의 점유 부분이 다른 경우 전세권이 경락으로 인하여 소멸하더라도 임차권자의 권리는 말소기준권리인 근저당보다 먼저 대항력을 갖추었기 때문에 경락으로 소멸하지 아니하고 매수인이 인수하게 된다.
- 건물 일부의 전세권자에게 건물 전부에 대한 매각 대금에서의 우선변제권은 인정된다.
눈에 보이지 않는 함정 3가지
- 조세채권의 법정기일
입찰 부동산의 등기부상 압류 또는 가압류가 말소기준권리이고, 압류 일자가 임차인의 확정일자보다 후순위일지라도 불과 몇 개월 정도 밖에 차이 나지 않는 물건은 함정일 가능성이 높다.
공매에서 배분 시 임차인의 확정일자가 조세채권의 압류 일자보다 빠를지라도 배분 순위가 늦을 수 있다.
조세채권은 압류 등기일이 아닌 법정기일을 기준으로 배분되기 때문이다.
법정기일은 조세의 신고일 또는 납세고지서 발송 일이다.
자산관리공사 직원에게 법정기일에 관해 문의하면 쉽게 답을 얻을 수 있다.
저당권과 조세채권이 같은 날인 경우엔 조세채권이 우선한다.
- 당해세
매각 부동산 자체에 부과되는 세금으로 해당 부동산과 압류 기관이 동일한 지역일 경우 당해세일 수 있다.
국세 중 상증세, 종부세, 지방세 중 재산세, 자동차세, 도시 계획세, 공동 시설세, 지방교육세이다.
당해세는 법정기일에 관계없이 무조건 3순위로 체납처분비, 임금채권 및 소액임차보증금 다음 순위로 확정일자까지 갖추었더라도 대항력 있는 임차인보다 앞선다.
- 근로복지공단의 압류
근로복지 공단의 압류는 압류 일자에 관계없이 무조건 2순위다.
최종 3개월분의 임금은 사업장의 폐지된 날로부터 소급하는 것이 아니고 단지 지급받지 못한 급여의 3개월분에 해당하는 것이다.
우선변제되는 최종 3년간 퇴직금 역시 250일분의 평균임금을 넘을 수 없다.
신탁 공매
신탁된 물건을 공매하는 것으로 압류 재산이 아니므로 국세징수법상 매각 절차를 준수하지 않는다.
등기부상 다른 채권들도 매각 후 소멸하지 않으며 임대차는 그대로 승계하고 체납관리비 등도 모두 매수자가 승계한다.
현황조사서나 감정평가서 등 확인해야 하는 기본적인 사항에 대해서 직접 알아봐야 해서 오히려 경쟁자가 별로 없다.
수탁재산
유찰 계약이란 입찰에서 매각되지 않은 물건에 관해 공고된 조건 이상으로 누구나 계약할 수 있는 선착순 제도를 말하며 유입자산과 수탁재산은 공매에서 유찰 시 다음 매각 공고일 전일까지 유찰 계약이 가능하다.
수탁재산 투자 시 유의사항은 매각조건을 꼼꼼하게 챙겨야 한다는 것이다.
주택 거래 신고, 기존 임대차 승계 조건, 매수자의 명도책임 등 매각 공고에 각 물건별로 매각조건이 기입되어 있다.