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목차
내용증명 필수 지식
기한을 정해서 답변을 달라고 할 경우 고소나 소송을 제기한다고 하는 경우가 아닌 이상 급하게 답변할 필요가 없다.
내용증명 상 불리한 주장에 대해 아무런 답변을 하지 않았을 경우 인정하는 것으로 보일 수 있기 때문에 내용증명을 받으면 웬만하면 답변하도록 하자.
내용증명을 분실했으면 우체국에 발급 신청을 할 수 있다.
법원은 자신이 쓴 내용증명 상의 유리한 내용은 딱히 신뢰하지 않는 반면 자신에게 불리한 내용을 쓴 것은 신뢰성이 매우 높다고 본다.
내용증명 수취인 불명 시 주소 확인 방법
내용증명 수취인의 현주소지가 정확하게 파악되지 않아도 일단 내용 증명을 먼저 작성하여 기존 주소로 발송한다.
이후 반송된 내용 증명과 채권·채무관계를 밝혀 주는 자료를 첨부해서 인근 주민센터에서 신청서와 같이 제출하면 된다.
소송절차에서도 송달이 실패할 경우 주민등록초본을 뗄 수 있다.
계약금을 지급하지 않으면 언제든지 계약을 파기할 수 있다
분양계약이든 전세 계약이든 계약금을 걸어 놓은 상황에서 계약을 파기할 경우 계약금을 반환받을 수 있는 방법이 없는지 궁금해하는 데 '받을 수 없다'가 정답이다.
부동산 매매계약 체결 후 매도인에게 계약금을 주지 않으면 일방적으로 파기할 수 있다고 생각하는데 만일 소송으로 가면 계약금을 지급한 뒤 계약금을 포기하는 방법으로 해제해야 한다.
매매목적물의 가압류
매매계약 당시에 존재하지 않았던 가압류가 설정될 경우 매매계약을 해제할 수 없다.
그런데 계약서 특약사항에 부동산 가압류가 처분 등의 사유로 매도인이 소유권을 온전히 건네줄 수 없는 사정이 생겼을 때에는 매수인이 일방적인 의사로 계약을 취소할 수 있으며 매도인은 매수인의 계약해제 의사표시 후 3일 이내에 이미 받은 돈을 반환해야 한다고 기재하면 된다.
민사소송 기초지식
피고는 소장을 송달받은 날로부터 30일 이내 답변서를 제출해야 되고 그렇지 않으면 원고의 청구대로 판결한다.
3천만 원 이하의 소액 사건인 경우 바로 판결 선고가 될 수 있다.
판사는 판단만 하므로 소송자료는 당사자가 수집·제출해야 하며 당사자가 주장하지 않으면 판사가 알고 있는 사정도 고려되지 않는다.
예를 들어 소멸시효가 완성되었더라도 당사자가 주장하지 않으면 고려되지 않는다.
관할법원
인도명령은 낙찰받은 경매 법원에 신청서를 제출하면 된다.
피고의 주소지 관할법원에 소를 제기해야 한다.
단, 원고가 상대방에 대해서 금전 청구(부당이득 반환. 임대료 등)도 하는 경우 채권자의 주소지에서도 할 수 있다.
건물 명도, 소유권이전등기 소송 등과 같은 부동산에 관한 소송일 때에는 부동산 주소지 관할 법원에도 소를 제기할 수 있다.
단독판사와 합의부
소송물 가액이 2억 이하이면 단독판사가 3명의 합의부가 진행한다.
항소법원의 경우 합의 부는 지방법원, 고등법원, 대법원 순으로 1심 2심 3심이 진행되지만 단독판사의 경우 지방법원 합의부에서 2 심을 하고 3 심은 대법원에서 한다.
항소는 지방법원의 1심 판결에 대한 불복신청을 상고는 항소심의 판결에 대한 불복신청을 의미한다.
항고는 지방법원의 제1심 결정 명령에 대한 불복신청을 재항고는 항고심의 결정 명령에 대한 불복신청을 의미한다.
결정과 명령은 비교적 가벼운 사안이나 절차에 관한 것을 정하는 것이고 판결은 원고가 소장을 접수하여 원고와 피고가 치열한 공방을 거친 뒤 재판부가 결론을 내려주는 것이라고 생각하면 된다.
송달 안 되는 경우
전입신고상 주소 변동이 없는 경우는 특별송달 중 야간 송달 신청을 하면 되고, 전입신고상 주소 변동이 있는 경우 변동된 주소를 법원에 신고하여 그 주소로 송달이 이루어지도록 한다.
전입신고상 주소 변동이 없는데 실제로 이사 간 것이 확인된 경우 공시송달 신청할 수 있고 해당 주소에 사는 것이 명백함에도 야간 송달까지 실패하는 경우 야간 송달 또는 휴일 송달을 한 번 더 신청하거나 공시송달을 신청한다.
입증을 위한 기초지식
법원에 제출한 서류는 절대 돌려받을 수 없으므로 절대 원본을 제출하면 안 된다.
소송물 가액이 3천만 원 이하인 소액 사건의 경우 증인 신청을 잘 받아주지 않지만 증언이 사실 확인서보다 더 확실한 증거가 된다.
변론
소액 사건(3천만 원 이하)은 당사자의 배우자, 직계혈족, 형제자매는 법원의 허가 없이도 소송대리인이 될 수 있고 단독판사가 심리 재판하는 1심 사건(소송물 가액 2억 이하) 중 소송물 가액 1억 이하 사건은 당사자의 배우자 또는 4촌 안의 친족으로서 당사자와의 생활관계에 비추어 상당하다고 인정되는 경우 당사자와의 고용 그 밖에 이에 준하는 계약관계를 맺고 그 사건에 관한 통상사무를 처리 보조하는 사람으로서 그 사람이 담당하는 사무와 사건의 내용 등에 비추어 상당하다고 인정되는 경우에 한하여 변호사가 아닌 사람도 법원의 허가를 받아 당사자 대신 법정에 출석할 수 있다.
법정에서는 휴대폰은 진동으로 해도 안 되고 보든 안 보든 판사를 향해 가벼운 묵례를 하라.
판사님이라는 용어보다 재판장님이라는 용어를 사용하고'요'체보다 '다'체를 쓰는 것이 좋다.
판결 선고는 보통 한 달 뒤에 이루어지는데 당사자는 판결 선고기일에 참석하지 않아도 되고 나의 사건 검색을 통해 승패를 확인할 수 있으며 판결문은 주소지에서 받을 수 있다.
신탁 공매물건의 경우 신탁회사가 부동산 점유자를 상대로 명도소송을 제기한 상황에서 해당 물건을 신탁 공매에 부치는 경우가 종종 있다.
이때 공매 공고에서는 보통 명도소송사건 번호를 적어두며 해당 부동산을 매수하는 사람은 그 소송 역시 인수해야 한다는 뜻을 함께 기재해 두곤 한다.
판결 선고 및 항소
판결에 잘못된 계산이나 기재, 그 밖에 이와 비슷한 잘못이 있음이 분명한 때에는 법원이 직권으로 또는 당사자의 신청에 따라 경정결정을 할 수 있다.
민사소송에서 상소를 할 수 있는 기간은 판결 선고 일로부터 2주 이내가 아니라 판결서를 송달받은 날로부터 2주 이내다.
가압류 가처분 신청이 기각된 경우 채권자는 결정문을 송달받은 날로부터 1주 이내에 즉시 항고를 해야 한다.
인도명령 신청이 기각된 경우 즉시 항고로만 불복할 수 있으므로 낙찰자는 1주(불변기간) 이내에 항고장을 제출하여야 하고 항고장을 제출한 날로부터 10일 이내 항고 이유서를 제출해야 한다.
소송에서 이기더라도 변호사 비용은 변호사 보수 산입 기준에 따라 받을 수 있으므로 승소하면 상대방으로부터 지출한 비용 전부를 보전 받을 수 있을 것이라는 막연한 기대감만으로 변호사를 선임해서는 안 된다.
소송을 제기할 때에는 인지대와 송달료를 미리 예납해야 하는데 대한법률구조공단 사이트에 법률구조 탭에 들어가서 소송구조 항목을 클릭해서 계산해 볼 수 있다.
소가는 계산할 수 있어야 한다.
소송이 최종적으로 2심 또는 대법원에서 끝났더라도 소송비용액 확정 신청은 1심 법원에 해야 한다.
가압류
급여 금액 중 일정 금액과 퇴직금의 절반은 가압류할 수 없다.
가압류 신청서에는 가압류 신청 진술서를 첨부해야 하는데 대한민국 법원 나 홀로 소송 사이트에서 서식 모음 게시판에 양식이 있다.
가압류·가처분 신청 시 채무자가 손해를 입을 경우를 대비해서 현금 공탁이 명해질 가능성도 염두에 두어야 한다.
담보액 중 일부는 공탁보증보험 증권으로 일부는 현금 공탁을 명하는 경우도 있다.
부동산 가압류의 경우 법원에 의해 가압류 촉탁등기가 이루어지고 채권가압류의 경우 법원에서 제3채무자에게 가압류결정문이 송달되기 때문에 채권자가 추가로 취할 절차가 없지만 유체동산 가압류의 경우가 압류결정문을 수령한 뒤 14일 이내에 집행관에게 집행을 의뢰해야 한다.
가압류 신청이 받아들여지기 위해서는 피보전권리와 보전의 필요성 모두 인정되어야 한다.
채무자의 채무자를 제3채무자라고 하는데 채권가압류 신청서에는 제3채무자와 가압류할 채권을 추가로 명확히 표시해야 한다.
채무자가 제3채무자에 채권이 있는지는 소명하지 않아도 되지만 실무상 부동산 가압류보다 채권가압류가 현금 공탁이 나올 경우가 많다.
가압류·가처분에 대한 채무자의 대응
가압류가 채무자의 재산을 보전해 두기 위한 목적이라면 가처분은 채권자의 권리보전과 신속한 집행을 위해서다.
1.이의신청
2.제소명령 신청
채무자는 본안소송에서 승소하는 것이 가장 확실한 방법이지만 채권자가 소송을 제기하지 않고 시간만 지연시킬 경우 제소명령 신청을 통해 본안소송을 제기할 것을 신청할 수 있다. 제소명령 신청 후 2주 이내 본안소송을 제기하지 않으면 가압류 가처분의 취소를 구할 수 있다.
3.사정 변경에 따른 취소 신청
이의신청은 애초에 가압류 가처분 사유가 없었던 경우인 반면 취소 신청은 애초에는 정당한 사유가 있었으나 이후 취소 사유가 발생한 경우
4.가압류 해방공탁
채무자는 금전을 공탁하고 가압류 집행을 취소할 수 있다
간편한 민사분쟁 해결절차
1.독촉절차
채무자가 금전채권 존재를 다투지 않을 가능성이 높은 경우 판결과 같은 독촉절차를 이용할 수 있다.
독촉절차는 채권자의 일방적인 주장에 따라 지급명령이라는 형식의 재판을 진행한다.
독촉절차는 금전 등의 지급을 목적으로 하는 청구에만 이용할 수 있고 지급명령 미도달시 공시송달이 금지되어 있어 이 경우 소 제기 신청을 통해 공시송달제도를 이용해야 한다.
채무자가 지급명령을 송달받은 뒤 2주 이내 이의신청을 하면 지급명령은 실효되고 통상의 소송절차로 바뀌어 진행된다.
2주 이내 이의신청하지 않은 경우 청구 이의의 소를 제기할 수 있으나 절차가 복잡해진다.
2.제소전 화해
화해조서는 판결문과 같은 역할을 하므로 불이행 시 일방은 법원에 화해 조항의 집행을 신청할 수 있다는 장점이 있어 특히 건물 임대인에 의해 널리 사용되고 있다.
3.민사조정 절차
조정이 성립되면 조정 내용은 판결문과 같은 효력이 있어 집행이 가능하다.
강제집행
1.부동산
근저당권자와 같이 부동산에 담보를 설정해 둔 사람이 신청하는 경매를 임의경매라 하고 부동산의 소유자에 대한 채권자가 판결문과 같은 집행권원을 확보해 부동산에 대해 신청하는 경매를 강제경매라 한다.
2.채권압류 및 추심명령
채무자의 채권에 대한 것으로 신청 시 제3채무자에 대한 진술 최고 신청서도 제출하도록 하자.
금전 청구소송은 원고 및 피고의 주소지를 관할하는 법원 모두에 제기할 수 있지만 채권압류 및 추심명령은 채무자의 주소지를 관할하는 법원에 신청해야 한다.
채권추심에 성공한 채권자는 추심한 채권액을 법원에 신고해야 한다.
추심 신고 전에 다른 채권자가 같은 채권을 압류가 압류하게 되면 채권자는 추심한 금액을 다른 채권자와 안분해서 나눠가져야 할 수 있으므로 절대 생략해서는 안 된다.
대여금 청구 소송
연 15%의 이자는 소송 촉진 등에 관한 특례법의 규정에 따라 구할 수 있는 것으로 소송의 지연을 막고 채무자로 하여금 빠른 변제를 압박하기 위한 수단으로 법에서 특별히 인정하고 있는 이율이다.
따라서 약정이자가 있다고 하더라도 소송을 제기한 경우에는 위 법에서 정한 이율을 청구할 수 있다.
소멸시효
민법 163조는 1년 이내의 기간으로 정한 금전의 지급을 목적으로 하는 채권은 소멸시효를 3년으로 정하고 있는데 1개월 단위로 지급해야 하는 집합 건물의 관리비는 여기에 해당된다.
다만, 관리사무소가 관리비 채권에 대한 판결을 받는 등 소멸시효중단을 위한 조치를 해둔 다면 3년이 지난 관리비라도 낙찰자가 책임져야 할 수 있다.
체납관리비, 임대보증금, 유치권 합의비용
대법원은 공용부분 체납관리비 납부 의무를 낙찰자가 승계하였을 뿐만 아니라 전 소유자에게 구상권을 행사하더라도 상환 받을 가망이 없고 부득이 공용부분 체납관리비를 납부한 경우 그 납부금액은 매입가액에 가산되는 부대비용으로서 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당한다고 판단한 고등법원 판결을 지지하였다. (대법원 2013.4.26. 선고 2012도 2825판결)
대항력 있는 임차권의 목적 부동산의 매수인이 임차인에게 반환한 임대보증금은 양도차익 산정에 있어서 취득가액에 포함된다(대법원 1992.10.27. 선고 92누 11954판결)
진정한 유치권자로부터 합의서 및 영수증을 받아 두면 유치권 합의비용도 양도소득세 신고 시 필요경비에 산입된다.
채무부존재확인의 소
관리사무소에서 공용관리비 외에 전유 관리비·연체료까지 요구하는 경우 소를 제기하면 관리비 채무가 얼마인지를 법원을 통해 명확히 정리할 수 있다.
단수·단전을 당했을 경우 손해배상 소송
대법원은 단전 단수 등 조치가 적법한 행위로서 불법행위를 구성하지 않기 위해서는 그 조치가 관리 규약을 따른 것이었다는 점만으로는 부족하고 '그와 같은 조치를 하게 된 동기와 목적, 수단과 방법, 조치에 이르게 된 경위, 그로 인하여 입주자가 입게 된 피해 정도 등 여러 가지 사정을 종합하여 사회통념상 허용될 만한 정도로 상당성이 있어 위법성이 결여된 행위로 볼 수 있는 경우에 한한다'라고 보고 있다.
보통의 경우 입주자 대표회의 또는 관리단에서 구분 소유자 및 입주자에 대해 무리한 요구를 하며 단전단수 조치를 한다면 이는 위법할 가능성이 높으며 이때 구분 소유자, 입주자가 손해를 보았다면 이 손해를 배상해 줄 것을 관리단에게 구할 수 있고 그 기간 동안의 관리비 채무를 면할 수도 있다(대법원 2006.6.29. 선고 2004다 3598판결)
관리사무소에서 임의로 단전단수한 경우 형사적 대응도 가능하다.
형사고소사건의 진행 절차
고소장을 제출하면 고소인과 피고소인으로 당사자를 구분한 후 수사가 진행되면 피고소인을 피의자라 칭하며 고소 내용이 정당하다고 판단되어 검사가 법원에 공소를 제기하여 재판에 넘기면 피고인의 신분으로 변경된다.
사법경찰관이 고소인과 피의자를 조사하고 나서 죄가 성립한다고 판단하면 기소 의견, 그렇지 않으면 불기소 의견으로 검찰에 송치한다.
만약 경찰이 불기소 의견으로 사건을 검찰에 송치한 것으로 파악되면 고소인은 검사 수사 단계에서는 더욱 치밀한 준비와 의견 제출이 필요하다.
경찰의 의견을 검사가 참고하지만 경찰의 의견이 잘못된 것이 명백하다고 생각되면 최종 처분을 바꿀 가능성도 있다.
차임(월세)를 납부하지 않을 때
임차인이 2기 이상의 차임을 연체하고 있다면 임대인은 임차인에 대한 최고 절차 없이 즉시 임대차계약을 해지할 수 있다 (대법원 2014.7.24. 선고 2012다 2846판결, 대법원 1962.10.11. 선고 62다 496판결)
묵시적 갱신
임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월부터 1개월 전까지, 임차인은 1개월 전까지 각 상대방에게 계약을 종료하겠다는 의사표시가 없으면 종전의 임대차와 동일한 조건으로 자동갱신된다.
임차인은 묵시적 갱신이 되어도 자유롭게 해지할 수 있다(단 3개월 뒤에 효력 발생).
내용증명으로 의사표시를 할 경우 민법은 도달주의를 채택하고 있어 1개월 전에 수령할 수 있도록 시한을 넉넉히 하여 발송하자.
일시사용을 위한 임대차
상가임대차보호법 9조에서는 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다고 되어 있다.
그러나 이 법은 일시 사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다(16조).
상가를 하나 낙찰받았는데 공실 기간이 길어지고 있어 다른 층에서 잠시 창고로 쓰겠다고 해서 빌려주다가 임차인을 구했을 경우 9조를 근거로 1년간 사용하겠다고 한다면 이는 16조에 의해 적용 배제되고 있음을 주장할 수 있다.
일시사용을 위한 임대차의 대표적인 경우가 보증금 없이 일정 기간 월세를 한꺼번에 지불하는 것이 깔세인데 깔세는 특성상 단기간 동안의 임대를 목적으로 이용되므로 주택임대차보호법 및 상가임대차보호법에 따른 보호를 해주지는 않는다.
사실 확인서의 신뢰도를 높이는 방법
반드시 작성자의 신분증 양면을 복사한 것 또는 인감증명서를 받아 첨부하도록 하자.
이러한 자료를 첨부하지 못한다면 최소한 명함이라도 첨부하는 것이 좋다.
법정지상권
토지와 그 지상건물이 저당권의 실행으로 소유자가 달라졌을 경우 건물의 소유자에게 법률의 규정에 의하여 법정지상권이 성립한다.
저당권의 실행이 아니라 매매나 증여, 공매, 강제경매 등에 의하여 토지와 건물의 소유자가 달라졌을 경우 관습법상 법정지상권이 성립한다.
토지 소유자로서 건물 소유자로부터 지료를 지급받기로 하는 내용의 토지임대차계약을 체결할 경우 임대차 기간 중에는 임대차계약의 존재 때문에 건물 철거를 구할 수 없고 임대차계약이 종료한 뒤에는 민법의 규정에 따라 임차인에게 건물매수청구권이라는 권리가 주어지기 때문에 건물 철거를 구할 수 없게 된다.
법정지상권이 성립하지 않을 경우 토지 소유자는 건물 소유자에 대해 건물 철거와 토지인도, 부당이득 반환을 구하고 건물 점유자에 대해서는 퇴거 만을 구한다.
미등기 건물이나 무허가 건물의 경우 재판 과정에서 측량 감정을 통해 소송을 하게 된다.
법정지상권이 성립할 경우 토지 소유자는 법원에 감정 신청을 통해 지료를 입증해야 한다.
법정지상권자가 2년 이상 지료를 지급하지 않은 경우 법정지상권의 소멸을 청구할 수 있으나 지료 연체가 토지소유권 양도 전후에 이루어지고 토지 양수인에 대한 연체 기간이 2년이 되지 않았다면 양수인은 지상권 소멸청구를 할 수 없다.
지료 연체 시 먼저 내용증명을 통해 지료 납부를 독촉하면 법정지상권 소멸청구가 훨씬 쉽다.
유치권
유치권자는 채무자의 승낙 없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보 제공을 하지 못한다고 규정하고 있으므로 유치권자가 부동산을 제3자에게 임대하는 등 방법으로 사용 수익하고 있는 사정이 밝혀진다면 유치권을 소멸시킬 수 있다.
타인의 부동산을 적법하게 점유하여야 하며, 채권은 그 부동산에 관한 채권이어야 한다.
또한 채권은 변제기에 있어야 하며 유치권 배제 특약이 없어야 한다.
소유자인 경우 명도소송, 소유자가 아닌 경우 유치권 부존 재확인 청구소송을 제기해야 한다.
유치권은 지키는 것보다 깨는 것이 더 쉽다.
유치권은 강력한 권리이기 때문에 법률에서 까다로운 요건을 정하고 있고 법률 비전문가들은 미리부터 이러한 모든 요건을 검토하기도 어렵기 때문이다.