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500만 원 이하 토지를 경매로 취득
지분 물건이 될 수도 있고 지상권이 될 수도 있지만 공통점은 이 물건을 다시 되사야 하는 상대방이 있다는 것이다.
지분 물건은 공유자에게 되판다.
지상권은 토지만을 낙찰받는 것인데 건물주에게 되판다.
이 물건들은 10개를 낙찰받으면 3개는 3개월 안에 4개는 8개월 안에 3개는 18개월 안에 해결이 된다는 것이다.
부동산 투자가 아직 유효한 이유
1. 주택을 소비하는 단위는 인구가 아니라 가구
2015년도 인구총조사 시 우리나라 총 주택수는 1637만 호이며 가구 수는 1956만이다.
이 정도면 일본 보다 훨씬 부족한 것이다.
수도권 실질 주택보급률은 78%이고 서울은 71%다.
반대 의견은 2017년부터 생산 가능 활동 인구가 감소한다는 인구 절벽 이론인데 생산 가능 활동 인구가 감소한다고 집값이 떨어진다는 보장은 없다.
2. 우리나라 인구밀도는 세계 3위
인구 천만 명 이상 국가 중 방글라데시 대만에 이어 3번째다.
km당 509명이 산다.
서울은 16364명으로 전국 평균 30배다.
아파트 투자의 변수
1. 금리
하락기에는 적극적으로 부동산 투자를 하고 상승기에는 관리하는 투자를 하는 것이다.
즉 2001-2005중반까지는 투자, 이후부터 2008년 가을까지는 관리하는 시기다.
2. 정책-완화책과 규제책
대표적인 완화책은 세금과 대출에 관한 것으로 기억해야 할 정책은 양도소득세 면제 정책이다.
2010.5.14 미분양 주택 분양받은 경우 5년 동안 차익에 대한 양도소득세 면제
2012년 미분양 주택 분양받은 경우 5년 동안 차익에 대한 양도소득세 면제
2013.4.1 1가구 1주택자의 집을 사는 경우 5년간 양도소득세 면제
3. 수요와 공급
공급은 부동산 114. 닥터아파트. 네이버 부동산. kb 부동산의 정보를 취합해서 정리한다.
공급은 행자부에서 익월 1일 12시 무렵 발표한 인구수에 0.005를 곱하면 된다.
• 아파트 가격은 단기적으로는 심리에 반응하고 중기적으로는 공급에 연동하며 장기적으로는 입지에 수렴한다.
• 아파트 투자의 비결은 매매 지수, 전세지수, 인구수, 세대수, 입주물량, 미분양을 살피는 것이다.
• 매매가 상승률이 3배 이상이 되면 관심 지역으로 둔다.
고집 프로그램에서 전세지수가 매매 지수 아래에서 위쪽으로 뚫고 가는 골든 크로스가 나오는 시기를 주목하는 것도 좋다.
• 기억하자! 입주물량 만이 유일한 선행지표다. 그래서 가장 중요하다.
공동소유
1. 부동산이 지분 형태로 경매 나오는 경우- 상속, 부부 공동명의, 문중 재산
문중 소유 농지는 문중 명의로 등기하지 못하기 때문에 공동 소유 형태로 등기한다.
농지를 소유하고 등기하려면 농지취득 자격 증명서가 필요한데 이 서류는 개인이나 일부 법인에게만 발급된다.
하지만 낙찰자가 취득하는 것에 대한 제한은 없다.
지분경매 시 시세의 50% 정도로 하면 안전하다.
지분권자에게는 공유물분할 청구권이라는 막강한 권리가 있다. 일정한 절차를 거치면 18개월 정도면 공유물을 처분할 수 있다.
2. 공동 소유의 형태는 3가지가 있다
공유는 공동 소유자 사이에 인적 결합의 제한이 없다.
합유는 조합 소유의 토지, 총유는 교회 소유의 토지와 건물이다.
공유자 우선 매수청구권
공유자가 우선 매수신고 시 다음 기일까지 보증금을 제공해야 한다.
서면으로 우선 매수 신고를 한 다음 기일에만 우선 매수권이 유효한 것이다.
그 이후의 기일부터는 우선 매수권이 없다.
공유자 우선 매수신청 시 경매 문건 접수내역에 기록하게 되는데 일반인이 최고가를 적어내더라도 공유자에게 넘겨주어야 한다.
갭이 벌어질 때 움직이는 재건축 재개발
공급 부족으로 전세가가 높아지면 집을 사게 되므로 전세수요가 매매수요로 전환된다.
그렇게 가격이 상승하면 투자수요가 들어오는데 이를 유동성 장세의 시작으로 본다.
2015년 하반기부터 유동성장세가 시작되었는데 이때 개발성 강한 상품이 재건축 재개발이다.
즉 매매가와 전세가가 벌어질 때 재개발 재건축에 관심을 가지는 것이 좋다.
재개발 투자는 입지보다는 속도
재개발사업은 조합설립 인가, 사업시행 인가, 관리처분 인가라는 3번의 인가를 받아야 한다.
사업시행 인가가 나면 감정평가금액이 조합원에게 통지되는데 여기에 비례율을 곱하면 권리가액이 된다.
비례율이란 새로 지은 아파트 등의 총 분양금액에서 아파트 건설비와 조합 운영비 등의 사업비를 뺀 값을 정비구역 내 조합원들이 보유하고 있는 기존의 토지 및 건물의 총 감정평가금액으로 나눈 값이다.
100%를 상회하면 사업성이 좋고 이하면 사업성이 떨어진다.
권리가액이란 조합원이 재개발구역에서 소유하고 있는 토지와 건축물을 이용하여 사업을 하고 사업 결과에 따라 개인에게 배분되는 재산적 가치를 말한다.
표면적으로 감정평가금액에 비례율을 곱한 값이다.
조합원은 분양가에서 권리가액을 뺀 금액을 분담금으로 납부해야 한다.
즉 재개발 투자 시 감정평가금액 비례율 조합원 분양가 일반 분양가 주변 시세를 알면 된다.
가령 재개발 구역 빌라의 감정 평가금액이 6천 비례율 100% 전용면적 84 조합원 분양가 5.2억 일반분양가 5.8억 주변 시세 6.3억 일 때 빌라를 9천에 샀다면 수익은?
8천이다.
조합원 분양가와 시세 차이가 1.1억인데 여기에 프리미엄 3천을 이미 지급했기 때문이다.
재개발 재건축의 경우 서울은 클린업시스템을 통해 확인할 수 있다.
서울만 가능하다.
고수들은 재건축은 안전진단 단계를, 재개발은 추진 위원회 구성 단계를 주목하는 경우가 있다.
사업단계가 높아질수록 프리미엄이 높아지기 때문이다.
하지만 재개발 사업의 무산이나 지연 등의 리스크를 감안하면 사업시행 인가와 관리처분 인가 사이 단계에 투자하는 것이 좋다.
공급폭탄은 경매에 큰 장이 서는 신호
상가를 매매로 취득하면 50% 정도 대출이 되지만 경매로 낙찰받으면 90%까지 가능하다.
나는 필요하면 대출을 적극 활용해야 한다고 생각한다.
하지만 대출에 대해서 그녀의 생각은 다르다.
대출이 있으면 밤에 잠이 오지 않는다고 한다.
가슴이 답답하다고 한다.
그런 그녀를 보니 나도 가슴이 답답하다.
특수물건의 탈을 쓴 일반물건이 있다.
토지 물건 중 지분 형태로 경매에 나오는 경우가 대표적이다.
감정가 대비 50% 이하에서 낙찰되는 경우도 상당하다.
지분 물건의 해결책
절차: 낙찰, 처분금지 가처분, 공유물분할, 판결문, 경매신청, 경매 낙찰, 잔금 납부, 배당-> 협의를 통한 수익 확정
상대방의 지분을 타인에게 처분하지 못하게 한 다음 공유물 전부를 경매 신청하는 것이다.
공유물 분할을 신청하면 4-6개월 후 변론 기일이 잡힌다.
법원 소장은 원칙적으로 피고의 주소지에 제출한다.
부동산 관련 소송은 부동산 소재지 법원도 관할이 된다.
금전 지급을 구하는 경우는 원고의 주소지 법원도 관할이 된다.
토지의 사용료인 지료나 월세 상당의 임료를 청구하는 경우에는 원고의 주소지 법원에 소를 제기하면 된다.
가령 토지만 낙찰받은 경우 지상의 건물주를 상대로 지료를 청구할 수 있다.
아파트 지분을 낙찰받고 점유자에게 월세 상당의 임료를 청구할 수도 있다.
이럴 경우 원고의 주소지에 소장을 제출하면 된다.
금전 지급채무는 지참채무다.
채무자가 채권자의 주소지에 찾아가 반환해야 하는 것이다.
농지취득 자격 증명서
농지를 낙찰받으면 반드시 농지취득 자격 증명서를 제출해야 한다.
경매라면 낙찰 일로부터 1주일 안에 해당 경마계에 제출해야 매각 허가 결정이 난다.
만약 일주일 안에 제출하지 않으면 매각불허가 결정이 나면서 보증금은 몰수된다.
일반적으로는 낙찰일에 해당 면사무소의 산업계를 방문하여 신청서를 작성한다.
기간은 3-4일 정도 걸리는데 우편봉투와 우표를 미리 준비해서 산업계장님께 경마계로 보내달라고 부탁하면서 음료나 견과류 등으로 성의 표시를 하면 좋다.
공매의 경우 월-수요일까지 입찰을 하고 목요일 오전에 발표를 한다.
매각허가 결정 일은 다음 주 월요일인데 공매는 매각허가 결정일까지 농지 자격 취득 증명서를 제출할 필요가 없고 잔금 납부하고 소유권이전 등기 시 제출하면 된다.
이럴 때는 신청서와 회신용 봉투를 함께 보내서 부탁해 보자.
농업회사법인
농업회사법인은 영농조합 법인에 비해 설립과 운영이 비교적 자유롭다.
농업인이 주식의 100% 보유하면 된다.
농업회사법인이 거래한 농지는 사업용 토지로 인정되어 법인세만 납부하면 된다.
토지 지분투자
1. 낙찰받는 금액은 중요하지 않다.
대부분 낙찰받은 금액을 기준으로 일정 금액을 올려 다시 사 가는 패턴을 보이기 때문이다.
2. 철저히 소액으로 접근한다.
생각나지 않는 금액으로 잊어버려도 되는 수준을 의미한다.
3. 경매나 공매 등을 통해 수차례 유찰된 저가 매물을 공략하여 씨를 뿌리자.
시세의 1/3수준으로 낙찰이 가능하고 토지는 주거용처럼 레버리지를 이용하기 힘들고 환금성이 낮아서 그렇다.
농업진흥지역
1996년 농지법이 개정되면서 절대농지에서 농업진흥지역으로 명칭이 바뀌었다.
우리나라에는 전업농이라는 제도가 있는데 이분들이 농지를 구입할 때는 거래금액의 상당액을 장기 저리로 융자가 가능해 농지구입 부담이 별로 없다.
통계청 양곡 조사량에 따르면 2016년 쌀 소비량은 30년 전의 절반 수준이다.
그래서 최근에는 일정 조건이 되는 농업진흥지역은 해제하기로 제도가 갖추어지고 있다.
소액으로 농업진흥구역에 씨를 뿌리는 것은 좋은 전략이다.