티스토리 뷰
목차
주식시장과 부동산시장
기존의 주식거래를 많이 하던 사람들 중에는 거래량을 분석하여 향후 집값을 예측하려는 시도를 하는 등 부동산시장을 주식시장분석방법으로 접근하려는 시도가 있다.
이러한 분석방법이 부동산시장에서도 적용되려면 주식시장과 부동산시장의 성격이 유사해야 한다는 전제조건이 있다.
두 시장의 차이점을 비교해 보자
1. 부동산은 실물이다
아파트 시장의 매력은 망해도 쪽박을 차지 않는다는 것이다.
주택은 직접 거주할 수도 있고 매매수요도 있지만 임대수요도 있기 때문이다.
2. 부동산 가격에는 하방경직성이 있다
실수요자 시각에서 보면 집값이 오를 경우에만 팔 생각이 생기고(투자자) 내릴 경우에는 거래에 대한 생각이 없어지는 것이다(실수요자).
3. 주택시장은 레버리지 투자가가 능하다 주식투자도 대출을 받아서 하면 레버리지 효과가 있지 않느냐고 반문할 수 있다.
하지만 전세금은 단순한 부채가 아니다.
2년이란 정해진 기간 내에 그 돈을 갚을 필요도 없고 게다가 무이자이다 양질의 레버리지이다.
4. 부동산은 거래비용이 많이 든다
부동산은 취득세 중개 수수료 등 거래비용이 2-5%이므로 단타매매가 쉽지 않다.
5. 부동산은 시장의 반응속도가 느리다 직장인의 경우에도 일과 후 또는 주말에 충분히 알아보고 결정할 수 있는 여유가 있다.
6. 부동산에는 기관투자자가 없다 대부분의 거래는 실수요자와 아마추어 투자자에 의해서 이루어지므로 정보의 불균형 정도가 주식보다 덜하다.
7. 부동산은 수요와 공급이 제한적이다 아파트 시장은 땅이라는 한정적인 자원이 선결되지 않는 한 무한정으로 공급을 늘릴 수 없다.
8. 부동산은 환금성에서 제한적이다 계약부터 잔금까지 최소 2개월 이상 걸리므로 환금성이 떨어지는 약점이 있지만 아이러니하게도 이 때문에 성급한 거래로 인한 손실이 줄어드는 이점도 있다.
9. 부동산은 주식보다 초기 자본이 많이 필요하다 부동산은 최소 몇천만 원이 있어야 시작할 수 있으므로 진입장벽이 있다.
10. 주식은 포커, 부동산은 고스톱이다
포커는 중간에 그만둘 수 있지만 고스톱은 세 명이 칠 경우 중간에 그만둘 수 없다.
부동산시장은 본인의 의사와 관계없이 시장 참여자가 되어야 한다.
집을 사지 않는 순간 세입자가 되는 것이다.
주식의 경우를 보더라도 상승장에서는 계속 보유하는 사람이 유리하고 하락장에서는 샀다 팔았다 하는 사람이 손실을 적게 본다.
부동산은 계단형 사이클을 그리기 때문에 부동산시장에서 샀다 팔았다 하는 전략은 잘 먹혀들지 않는다.
또한 샀다 팔았다 하는 전략이 부동산시장에 맞지 않는 이유는 높은 거래세에 있다.
샀다 팔았다를 반복하는 사람이 부동산으로 돈을 버는 이유는
첫째 부동산 투자라는 것이 강제저축 효과가 있고
둘째 부동산을 샀다 팔았다를 반복한다는 것은 부동산에 대한 관심이 남다르기 때문이다.
관심이 많아 기회를 많이 접하다 보니 샀다 팔았다를 반복하는 것처럼 보이는 것이지 샀다 팔았다를 반복해서 돈을 번 것이 아니다.
즉 원인과 결과가 뒤바뀐 것이다.
자금 형성이 덜 된 사람이 본인이 살고 싶어 하는 지역 선호하는 평형을 생각한 후 몇 개의 징검다리를 건너서 최종 목표에 다다르기 위해 샀다 팔았다를 반복하는 것이 필요할 수 있을 뿐이다.
주택 보급률과 인구 증가율
주택 보급률이 100%를 넘어서면 모든 집값이 떨어질 것처럼 보이지만 문제가 그리 간단하지 않다.
어떤 집이 빈집으로 남게 될까?
사람은 누구나 주거향상의 욕구가 있으므로 가장 후진 집이 빈집으로 남을 가능성이 높다.
2015년 말 우리나라 주택 보급률은 102.3%로 선진국 110-120%에 비하면 낮은 수준이다.
2002년 말 M2(광의의 통화량) 기준으로 872조 원이 2016년 말에는 2407조 원으로 276%가 되었다.
단기적으로 시장가격을 결정하는 것은 수요와 공급의 법칙이지만 장기적으로는 유동성 확대, 즉 시장에 돈이 얼마나 풀렸는지도 중요하다.
추계라는 단어는 추측하여 계산함이라는 뜻이다.
통계청의 추계에 따르면 2031년 우리나라 인구는 정점을 찍고 2032년부터 인구가 줄기 시작하여 2045년이 되면 2015년 수준으로 인구가 줄어든다고 한다.
지난 20년간 수도권 인구는 25.2% 증가하는 동안 지방의 인구는 5.6%밖에 늘지 않았다.
향후 20년간 충청남도 인구가 13.5% 증가하는 동안 부산의 인구는 8% 감소하는 것으로 통계청은 보고 있다.
인구가 줄면 집값이 떨어진다는 논리와 마찬가지로 인구가 늘면 집값이 오른다는 논리에도 허점이 있다.
2005년 대비 2015년까지 인구는 2.8% 늘었다.
그런데 모든 지역의 인구가 늘어난 것은 아니고 서울, 부산, 대구, 전북, 전남, 경북 6개 지역은 인구가 줄어들었다.
인구가 줄면 주택 수요도 줄기 때문에 집값이 떨어질 것이라는 하락론자들의 주장이 맞는다면 이들 지역의 집값은 떨어져야 한다.
그런데 대구를 제외한 전 지역의 집값이 올랐다.
전세가 상승률을 조사해 보면 인구가 줄어든 전 지역의 전세가가 오른 것을 확인할 수 있다.
전세에 투기는 없다.
결국 인구의 증감은 집값이나 전세가와 큰 연관성이 없다는 것을 알 수 있다.
이유는 두 가지다.
첫째 집값에 영향을 끼치는 것은 수요뿐만 아니라 공급이나 유동성 증가 등 여러 원인이 있기 때문이며
둘째 집값은 인구 수보다 가구 수에 영향을 받기 때문이다.
통계청 추계에 따르면 향후 20년간 지방 인구증가율은 1.6%에 그치겠지만 같은 기간 동안 가구 수는 17%나 증가한다고 한다.
고령화 사회는 만 65세 이상이 전체 인구의 7%를 넘는 사회이고 고령사회는 14%를 넘는 사회이며 초고령 사회는 21%를 초과하는 사회이다.
우리나라는 2016년 기준으로 13.5%로 고령화 사회이며 세계 62위에 해당한다.
선진국이 되면 영양상태와 의료기술이 좋아져서 노인의 생존율이 높아지므로 고령자의 비율이 높아지는 것이다.
입지
많은 전문가들이 입지의 3대 요소를 교통, 교육, 환경이라고 한다.
환경은 주거환경을 의미하고 교육은 사교육을 포함한 학군을 의미하며 교통은 직장과의 접근성을 말한다.
교통 문제의 본질은 직주근접과 같다 본인의 직장까지 접근성이 좋은 곳이 아니라 본인의 집을 사 줄 만한 사람의 직장과 접근성이 좋은 곳을 말한다.
입지는 좋지만 낡은 아파트가 입지는 상대적으로 떨어지는 새 아파트의 시세를 역전하는 데는 5년 정도밖에 걸리지 않는다.
아파트가 땅이라고 선언하면 그동안 설명되지 않았던 두 가지 의문이 쉽게 풀린다.
첫째 왜 오래된 아파트가 새 아파트보다 비싼 경우가 많은가? 와
둘째 왜 재건축이 인기가 높은가?이다.
재건축 아파트
새 아파트의 장점과 기존 아파트의 입지가 가지는 장점을 모두 갖춘 것이 재건축 아파트이다.
정부는 왜 재건축 아파트에 대해서 규제를 하려 할까?
첫째 자원낭비론이다.
그러나 아파트 분양가에서 자재비는 15% 정도에 불과하다.
둘째 건물의 수명이다.
철근콘크리트 빌딩의 수명은 100년으로 시공 후 60년간은 점점 강도가 세어지다가 60년을 정점으로 약화되어 100년까지는 안전 강도를 유지한다고 한다.
그러나 이것은 하중에 대한 정확한 구조설계와 양질의 자재를 사용하여 시공되었을 경우다.
셋째 재산권 논쟁이다.
그러나 재건축으로 증가된 가구 수는 교통 및 교육 등 주변 인프라를 악화시키는 역할을 한다. 현재와 같이 서울 도심과 가까운 곳은 저밀도로 하고 경기도 등 외곽지역은 고밀도로 하는 정책은 효율성 면에서 떨어진다.
오히려 그 반대가 되어야 한다.
이런 사상이 담겨있는 것이 2014.9.1. 발표된 9.1조치이다.
즉 대규모 택지 개발을 지양하고 도시재생사업을 활성화시키겠다는 것이다.
미국과 일본
미국이 도심 개발을 포기하고 외곽으로 계속 뻗어가는 이유는 도심재생사업에 드는 비용보다 외곽을 개발하는 것이 돈이 더 적게 들어 효율적이기 때문이다.
한마디로 집을 지을 땅이 흔하기 때문이다.
반대로 일본이 도심으로 회귀하는 이유는 미국보다는 나라가 작아서 집을 지을 땅이 흔치 않기 때문이다.
보편성이라는 시각으로 볼 때 우리나라도 장기적으로 도심회귀의 가능성이 높다고 할 수 있다.
재테크
종잣돈을 만들기까지는 특단의 절약을 해야 하는데 가장 효과가 큰 것이 자동차 관련 비용과 주거비를 줄이는 것이다.
부자 지수=순자산액×10/(나이×연간 수입) 100%보다 높으면 재테크를 잘하고 있다는 의미이고 낮으면 보다 노력해야 한다는 의미이다.
대세 상승기에는 수익이 날 확률이 높으므로 집중투자 그중에서도 지렛대효과를 노리는 집중투자가 더 수익률이 높은 것이고 침체기나 대세 하락기에는 분산투자가 그나마 손실을 줄이는 투자방법이 되는 것이다.
도로에 안개가 적당히 끼어 있어야 과속을 하지 않는다.
불확실성을 두려워하는 사람의 또 하나의 특징은 추격매수이다.
언론 보도를 불확실성이 사라졌다는 증거로 생각하기 때문이다.
국토교통부 실거래가 동향을 활용하면 한 달 정도 후의 매도 호가와 실거래가를 구분할 수 있다. 최근 실거래가 보다 10% 이상 비싼 가격에는 거래하지 않는 것이 좋다.