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주택
단독주택(단독주택, 다중주택, 다가구주택)과 공동주택(다세대주택, 연립주택, 도시형생활주택, 아파트),준 주택(오피스텔)으로 구분하되 고시원(500m² 이하)은 제2종 근린생활시설로 분류한다.
무허가 주택은 건축물대장이나 등기부로 주택면적을 확인할 수가 없다.
재산세가 부과되었다면 재산세 과세대장 사본이나 지방세 과세 내역서 사본으로 확인이 가능하다.
객관적인 입증자료가 없는 경우 지적공사에 현황측량을 의뢰하되 건축면적을 별도로 산정해 줄 것을 추가로 요청하여 지적측량 성과도를 발급받으면 입증이 가능하다.
무허가 주택을 2년 이상 소유한 사실은 거주자의 주민등록등본, 전력 공급 확인원, 기타 공공요금 납부영수증 등으로 확인 가능하다.
전기 및 수도시설도 갖추어지지 않은 채 방치되어 사람이 사실상 거주하기 곤란한 정도인 폐가의 경우는 공부 상 주택으로 등재되어 있다고 하더라도 주택의 기능이 상실되었으므로 주택 수에 포함되지 않는다고 유권해석을 변경하였다.
세법상 다툼의 여지를 없애려면 폐가 상태인 주택을 정말 멸실하고 공부도 정리한 다음 다른 주택을 양도해야 할 것이다.
현실적으로 철거하기가 용이하지 않을 경우 주택만 세대를 달리하는 가족에게 증여하는 것도 분쟁을 막는 방법이다.
펜션의 일부를 거주 목적으로 이용하고 있을 경우 겸용 주택으로 보고 있다.
이는 민박에 이용되는 주택을 주택 수에 포함하는 것과 형평성을 맞춘 것이다.
주택으로 사용하다가 다른 용도로 사용한 건물을 다시 주택으로 용도를 변경하였다면 당연히 주택으로 사용한 기간을 통산하여 보유기간을 계산한다.
아파트를 창고로 사용하거나 주택을 가정 보육 시설로, 사원용 기숙사로 사용하는 경우 등은 언제든지 주택으로 사용이 가능하므로 사실상 사용 용도대로 판단하지 않고 주택의 기능을 중시하여 주택으로 본다.
고시원을 원룸으로 개조한 경우 불법으로 용도변경을 했더라도 독립된 주거기능을 갖추고 사실상 주거 용도로 사용하였다면 주택으로 본다(조심 2013전 488.2013.5.14).
주택과 부수토지 소유자가 다른 경우 주택만 비과세를 받을 수 있고 토지 소유자는 비과세를 받을 수 없다.
이때 부수토지 소유자가 주택의 소유자와 동일세대인 경우에는 예외적으로 비과세를 해준다.
오피스텔의 경우 전입신고를 했을 경우 주택으로 보아야 한다
주택을 제외하고 부수토지만 양도한 경우 중과세가 적용되지 않는다
멸실된 주택
매매계약 후 대금 청산일 이전에 매매 특약에 의하여 1세대 1주택에 해당하는 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 1세대 1주택의 해당 여부를 판단한다.
따라서 계약일 이후 잔금을 청산하기 전에 주택을 철거하기로 매매계약 시 특약사항으로 약정하고 양수인의 필요와 책임하에 철거되었음을 입증하면 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있다.
주택을 멸실하고 나대지 상태로 양도하는 경우 양도일 당시 주택이 존재하지 않기 때문에 비과세 규정을 적용받을 수 없다.
주택을 신축한 다음 양도하는 기한은 별도로 없으므로 신축 후 즉시 양도하더라도 절세를 목적으로 주택을 신축한 이상 비과세 배제를 받지 않는다.
주택을 자의로 멸실하지 않고 부득이한 사유로 멸실해 나대지로 양도한 경우라면 비과세를 받을 수 있다.
예를 들어 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 주택이 화재로 소실되었다거나 천재지변으로 멸실된 상태에서 나대지로 양도한 경우에는 주택의 부수토지로 보아 비과세를 받을 수 있다.
계약일 현재 주택이 있었는데 잔금일 현재 매수자의 요청으로 주택을 멸실한 경우 나대지 양도를 주택 부수토지로 인정해 주는 국세청 유권해석은 납세자에게 유리한 경우에 한정하여 예외적으로 인정된 법 적용으로 납세자에게 불리한 경우까지 확대 적용할 수 없다.
법원에서도 양도소득세는 양도일 현황에 의해 판단하는 것이므로 계약일 현재 주택이 존재하더라도 양도일 현재 주택이 멸실되어 나대지 상태라면 주택으로 볼 수 없다는 견해다.
겸용 주택
1세대 1주택 비과세 적용 시 주택면적이 주택이외 면적보다 클 경우 전체를 주택으로 본다.
이 특례 규정은 비과세 범위를 확대해서 납세자에게 유리하게 적용해 주기 위한 것이므로 주택면적이 상가면적보다 적은 경우 주택을 상가로 보지 않으며 다주택자 중과세 시 주택이 상가보다 크더라도 전체를 주택으로 보아 중과세 하지 않는다.
즉, 주택 부분만 주택으로 보아 중과세 한다
겸용 주택 비과세 적용 시 숨은 주택 면적
⑴ 1층은 상가이고 2층은 주택일 때 2층으로 올라가기 위해 지어진 2층 전용 계단
⑵ 주택으로 개조하여 주거용으로 사용한 옥탑방
⑶ 주거 전용 보일러가 설치된 지하실
⑷ 불법 증축한 주택이나 불법으로 용도변경한 주거용 건물
다가구주택
중과세 규정 적용 시 공동주택인지 단독주택인지는 양도자가 선택할 수 있다.
지역 기준이 적용되지 않는 기타 지역에서 다른 주택이 있어 다주택자에 해당될 경우 가구당 면적이 3억 이하라면 중과세 대상에서 제외되므로 공동주택이 유리할 수 있고 1채만 소유한 경우 단독주택이 유리할 수 있다.
또한 중과세 배제 소득세법상 장기임대주택의 경우 임대개시 당시 6억(수도권 밖 3억) 이하인 주택과 1세대 2주택 중과세 규정에서 소형 주택 적용 시 공동주택으로 선택하는 것이 유리할 것이다.
단독주택으로 취급할 경우 고급 주택에 해당되어 취득세가 중과될 수 있고 국민주택규모 초과로 부가세가 과세될 수 있다.
공동주택으로 볼 경우 1세대 1주택 비과세 적용 시 문제가 있다.
이에 과세 관청은 다가구 주택을 원칙적으로 공동주택으로 보지만 1세대 1주택 비과세 규정 적용 시 일괄 양도 시 단독주택으로 보도록 특례규정을 두었다.
단, 다가구주택 기준에 맞게 건축된 주택에 한하여 단독주택으로 본다는 단서가 있다.
다가구주택의 건축기준은 바닥면적660제곱미터이하이고 주택으로 쓰는 층수가 3층 이하로서 19세대 이하인 주택을 말한다.
3.4.5층이 주택이고 지하 1층과 지상 1.2층이 상가인 주상복합건물 취득 후 2층 일부를 주거용으로 개조한 경우 다가구주택 기준을 위반한 것으로 공동주택으로 본다.
따라서 전체 다가구 중 가장 넓은 면적만 1주택으로 인정하여 비과세 된다.
2000.12.31이전 임대 다가구주택
다가구주택은 당시 임대주택법상 단독주택으로 인정되어 임대주택으로 등록할 수 없었다.
다가구주택을 2000년 이전에 구입하거나 신축해 임대를 준 경우 조특법상 공동주택으로 인정되기 때문에 5호 이상 임대 시 감면 대상이다.
단, 1986.1.1이 후 신축한 주택에 한하여 적용되는데 신축 후 입주하여 거주했더라도 상관없다.
1세대
거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대를 말한다.
형제자매의 배우자(제수, 형수, 매형, 제부 등)는 포함되지 않는다
고모와 이모, 큰아버지와 작은아버지는 부모님 기준으로는 가족의 범위에 포함되지만 본인 기준으로는 가족의 범위에 포함되지 않는다.
가족의 범위는 거주자 본인만을 기준으로 하는 것이 아니라 본인 배우자의 가족도 동일하게 적용된다.
직계비속인 자녀의 경우 생계를 달리하더라도 자녀가 단독세대 구성요건이 되면 독립세대로 인정되어 부모와 동일세대가 아니지만 독립세대 구성요건이 안되면 부모와 동일세대로 본다.
양도 당시 자매가 같은 주소지에서 주민등록상 동일한 세대를 구성하였다고 하더라도 각각 30세가 넘는 미혼으로 별도의 직업과 소득이 있고 각자의 자금으로 생활하였다면 1세대로 볼 수 없다(대법원 2010도 3664).
혼인한 자녀가 부모와 함께 거주했더라도 배우자와 자녀가 있는 30세가 넘는 근로자로서 과세대상 급여액이 있고 부모도 사업, 이자소득 등이 있어 각각 독립적이고 안정적인 소득이 있었던 점 등에 비추어 동거주택에서 부모와 함께 거주하였으나 생계를 같이 하는 관계가 아니라 독립된 세대를 구성했다고 봄이 타당하다(서울고법 2013누 118)
장인 장모도 동거봉양 합가에 해당하므로 60세가 넘었을 경우 5년(2018.1.1이후 양도분은 10년)이 내 양도하는 주택은 비과세를 받을 수 있다.
가족에는 배우자의 형제자매인 처남과 처제도 포함되므로 주택수 계산에 주의해야 한다.
주민등록상 장인 장모 등은 동거인으로 기재되므로 전문가들마저도 가족관계가 아니라고 잘못 아는 경우가 많다.
아들에게 주택을 증여한 후 세대분리 후 양도 시 비과세가 가능한지에 대한 상담을 받을 경우 아들의 나이가 만으로 30세가 넘고 직장에서 근무한다는 사실만으로 판단하면 안 된다.
부모와 아들이 수백 미터 내에서 생계를 달리하여 산다는 것이 자연스럽지 않을 뿐 아니라 본인 소유 아파트를 이미 타인에게 임대를 주었는데 본인이 거주한다는 것이 현실적으로 가능한가?
담당 공무원이 주민등록상 아파트에 아들이 실제로 거주하고 있는지 사실조사를 할 수 있다는 걸 염두에 두지 않다가 세금을 추징당하는 사례가 의외로 많다.
배우자가 없어도 1세대로 보는 경우
⑴ 만 30세 이상
⑵ 배우자가 사망했거나 이혼한 경우
⑶ 소득이 최저생계비 수준 이상으로서 소유하고 있는 주택을 유지관리할 수 있는 경우 (최저생계비는 국민기초생활보장법 2조 11호에 따른 기준 중위소득의 40%)
동일세대
동일세대 간 상속이나 증여 시 보유 및 거주 기간을 계산할 때
피상속인(증여자)과 상속인(수증자)의 보유 및 거주 기간을 통산하여 계산한다.
동일세대가 아닌 경우 상속개시일 또는 수증 일로부터 기산하여 보유 및 거주 기간을 계산한다.
주택과 부수토지 소유자가 다를 경우 동일세대원이면 주택과 부수토지 모두 비과세가 적용되지만 동일세대가 아니면 주택만 비과세 대상이고 부수토지는 나대지로 취급된다.
상속주택은 거주자의 주택수에서 제외되는 특례규정이 적용되는데 동일세대 간 상속이 이루어지면 특례규정을 적용받을 수 없다.
생계를 달리했다는 걸 증명할 놀라운 증거들
- 아파트 관리사무소 입주자 카드
- 인터넷 가입증명/ 유선전화가입증명
- 유선 TV 가입 사실 확인서 - 택배 배달 증명
- 신용카드 사용내역 - 현금인출기 사용 기록
- 지하철 요금 결제 내역(탑승 역 확인 가능)
- 핸드폰 통화내역(기지국 위치)
- 신문 구독 확인. 우유 또는 건강식품공급확인
- 노인 정회원 관리부 - 공공요금 영수증(관리비. 수도료. 전기료. 도시가스비 등)
이혼
일선 세무서는 국세청의 유권 해석에 따라 위장이혼은 동일세대로 보아 과세 여부를 판단한다.
반면 대법원은 양도소득세 1세대 1주택 판단 시 거주자와 함께 구성하는 배우자는 법률상 배우자만을 의미한다고 해석하므로 거주자의 주택의 양도 당시 이미 이혼하여 법률상 배우자가 없다면 그 이혼을 무효로 볼 수 있는 사정이 없는 한 종전 배우자와는 분리되어 따로 1세대를 구성하는 것으로 보아야 한다고 판시하고 있다(2016도 3508.2017.9.7)
혼외 자녀까지 낳아 실질적으로 남남으로 살고 있으면 부부관계가 해소된 것으로 간주해 부부를 각각 다른 세대로 보기도 한다.
그러나 대법원은 별거 기간, 별거 사유, 혼외 자녀 유무에 상관없이 우리나라 민법이 법률혼주의를 따르므로 동일세대로 판단한다.
특례와 특례가 동시 해당 시
각 특례 요건이 충족되면 동시 적용도 가능하므로 3주택인 경우도 있다.
일시적 2주택 소유자가 1주택을 소유한 부모님과 동거봉양을 위해 합가한 경우 먼저 양도하는 주택은 비과세 받을 수 있다.
일시적 1세대 2주택 특례에서 종전 주택을 취득하고 1년이 지난 다음에 다른 주택을 취득하여야 한다는 요건은 5년 이상 거주한 장기임대주택을 분양받은 경우와 공익사업에 협의매수 또는 수용되는 경우로서 비과세 규정을 적용받는 경우는 적용되지 않는다.
일시적 1세대 2주택인 경우나 동거봉양 또는 혼인으로 합가하여 2주택이 된 경우로서 상속받은 주택으로 1세대 3주택이 된 경우에도 양도하는 1주택은 비과세를 받을 수 있다.
현행 세법에서는 감면 규정에는 중복 적용을 배제하는 별도 규정을 두고 있지만 2주택 비과세 특례규정에 대해서는 중복 적용을 배제한다는 별도 규정을 두고 있지 않다.
비과세 특례를 중복하여 적용할 때 상속주택의 취득 시기와 신규주택의 취득시 순서가 바뀌더라도 비과세 특례는 동일하게 적용된다.
대체 취득, 상속 등으로 취득하는 경우뿐만 아니라 혼인, 동거봉양 등으로 취득하는 경우에도 비과세 특례를 중복하여 적용할 수 있다.
주택 부수토지
주택은 아버지가 소유하고 토지는 아들이 소유한 경우로서 소유자가 세대를 각각 달리하면 주택은 비과세를 받을 수 있어도 토지는 주택 부수토지가 아니므로 비과세를 받지 못한다.
다주택자 중과세 규정을 적용할 때 부수토지 범위를 제한하지 않아 주택 부수토지 전체가 부수토지로 인정되어 중과세를 받는다.
주택의 정착면적은 건물의 수평 투영(해당 건물의 그림자) 면적을 기준으로 하되 지상 및 지하의 건물에 상관없이 전층의 투영 면적으로 한다.
부수토지면적이 넓은 단독주택은 서둘러 증축해야 한다.
공익사업으로 수용이 예정된 지역에서는 주택 증축을 허가해 주지 않지만 주택은 무허가로 증축하더라도 주택으로 인정받는다.
무허가 건물일 경우 주택은 사업용으로 인정되지만 상가나 공장의 부수토지는 비사업용 토지에 해당되어 상가면적 해당 대지는 중과세율을 적용받는다.
주택 건물과 기타 건물이 별채로 따로따로 있는 경우에는 실제 사용한 면적대로 계산한다.
실제 사용면적이 불분명한 경우 용도별 건물 연면적으로 계산한다.
도로변에 연접하여 상가가 정착되어 있고 상가 우측 끝과 옆 건물 사이로 대문이 있어서 대문을 열고 들어가니 상가 뒤편에 주택이 있을 경우 실제 사용한 면적대로 부수토지를 계산할 수 있고 실제 사용한 면적은 한국 국토정보 공사(지적공사)에 현황 측량을 의뢰해서 건물별 사용면적을 산정하면 된다.
부모 소유 토지에 자녀 명의 건물
주택의 경우 1세대 1주택 비과세 규정 적용 시 동일세대가 소유해야 하므로 실익이 없다.
상가의 경우 토지를 자녀에게 증여할 경우 증여세 부담이 크므로 건물을 신축해서 임대수익을 귀속시킬 수 있다.
건물에서 발생하는 수익은 자녀들의 자금 출처로 사용되기도 하고 부모 소유 토지를 지분으로 매수하는 자금으로도 사용한다.
보유 및 거주 기간
거주자가 해당 주택을 임대하기 위해 민간 임대주택법에 따라 임대 사업자 등록을 하고 세무서에서 사업자등록을 한 후 의무임대 기간을 준수한 경우 거주 요건의 제한을 받지 않는다.
보유 및 거주 기간 제한 없이 비과세
주택과 부수토지가 공익사업으로 협의매수 또 는 수용되는 경우 예외적으로 보유 및 거주 기간에 상관없이 비과세를 받을 수 있다.
단, 사업인정고시일 이전에 취득한 주택과 그 부수토지에 한한다.
해외이주법에 따른 해외이주로 세대 전원이 출국하는 경우
단, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국 일로부터 2년 이내에 양도하는 경우 1년 이상 계속하여 국외 거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대 전원이 출국하는 경우
보유기간에 제한 없이 비과세되는 경우
민간 건설임대주택 또는 공공건설임대주택을 취득 양도하는 경우로서 임차 일로부터 해당 주택의 양도일까지 거주한 기간이 5년 이상인 경우
1년 이상 거주한 주택을 취학. 근무상의 형편. 질병의 요양 등으로 부득이하게 양도한 경우
주택의 부수토지만 분할하여 수용되는 경우 비과세를 받지 못한다.
반드시 주택과 함께 부수토지가 공익사업에 협의매수되어야 한다.
주택 및 그 부수토지의 일부가 공익사업 법에 의해 협의매수되고 일부는 협의매수에서 제외되는 경우 비과세 특례에 의해 추가로 비과세를 받을 수 있다.
즉, 일부 수용되고 남은 잔존 토지 및 잔존 주택은 수용일로부터 5년 이내에 양도하는 경우 비과세를 받을 수 있다.
거주자
183일 거소 요건은 필요조건일 뿐 충분 요건은 아니다.
즉, 일시적으로 귀국해서 6월 이상 거소를 둔 경우 직업, 가족 거주지, 재산상태 등에 비추어 일시적으로 거소를 둔 경우에 해당되므로 거주자로 인정되지 않는다.
소득세법은 질병 치료, 관광, 친지 방문의 목적으로 귀국해서 국내에 체류한 경우 거소를 둔 경우로 볼 수 없다고 2016년 관련 조항을 개정했다.
영구 귀국할 계획이라면 영주권을 취소하고 국내에서 주민등록을 회복하는 것이 중요하다.
또 한국 외에 있는 재산을 정리하고 장래 국내에 계속 거주할 주택을 취득하거나 일정 기간 임차한 곳에서 항구적으로 살 수 있는 살림도구 등을 갖추고 건강보험에 가입하는 등 거주자와 동일하게 생활한다면 거주자로 판정받을 수 있다고 본다.
분양권
법원은 실질과세원칙에 비추어 극히 일부만 남겨놓은 분양대금을 이유로 분양권으로 볼 수 없다는 견해다.
분양권을 전매하면 취득세를 최종 매수자가 한 번만 부담하게 된다.
잔금 납부 지연에 따른 연체료를 최소화하고 승계자만 취득세를 납부하기 위해 일부 잔금만 남기고 분양권 권리 의무승계를 관행적으로 하는데 세무상 큰 문제가 있음을 알아두어야 한다.
과세관청은 잔금을 거의 납부한 날에 주택을 취득한 것으로 보고 보유기간 과세율을 적용한다.
소액의 분양대금이 몇%인지 기준은 없지만 10% 이상 남긴다면 안전하다고 할 수 있다.
장기임대주택과 일반주택
일반주택 2채와 중과 배제 장기임대주택 2채가 있는 경우 1세대 4주택이므로 먼저 양도하는 일반주택은 중과세를 받고 이후 양도하는 일반주택은 1세대 3주택이므로 중과세를 받지 않는다.
이때 중과세를 받지 않는 것은 중과 배제 주택들이 주택수에서 제외되기 때문이 아니라 일반주택 1채에 대해서는 중과세를 배제하는 규정에 따라 중과세가 적용되지 않기 때문이다.
장기임대주택으로 사업자등록을 하고 2년 이상 세대 전원이 거주한 주택 양도 시 1세대 1주택 비과세를 받은 후 임대주택 1채만을 소유하면 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있지만 이때 장기임대주택 비과세는 양도차익 전체를 비과세 받을 수 없고 1세대 1주택으로 보유한 기간만 비과세 받을 수 있다.
즉 장기임대주택의 양도차익이 거주주택보다 많은 경우 임대주택 등록 시 양도세가 더 많을 수도 있다.
장기일반 민간임대주택(구. 준 공공임대주택)
⑴ 민간임대주택 특별법
연 5% 임대료 제한 규정만 있고, 오피스텔만 규모와 시설 기준 있음
조특법은 국민주택규모 이하+5% 제한
단. 중과세 배제나 1세대 1주택 비과세 적용 시 소득세법상 요건(임대가 시기 준시가 6(3) 억 이하)
*소득세법상 장기임대주택은 임대료 상한 요건 없음
⑶ 건설 장기일반임대주택은 면제 대상 제외- 비사업용 토지에 건설 시 문제
⑷ 매입장기 일반임대주택은 취득일부터 3월 이내 지자체와 세무서에 등록
조합원입주권
중과세 대상 주택수 계산 시 주택 수에 포함하되 지역 기준에 해당하지 않는 경우
종전 주택 기준 시가(관리처분계획 인가일 현재) 3억을 초과하면 중과대상 주택 수에 해당된다.
조합원입주권은 소형 주택과 마찬가지로 주택수에는 포함하지만 중과세는 받지 않는다.
거주자의 주택에서 제외되는 상속주택, 일시적 1세대 2주택, 장기임대주택을 보유한 경우 등 1세대 1주택 비과세 규정에서 주택 수로 보지 않는 주택들은 장기보유특별공제에서도 동일하게 주택 수에 포함되지 않는다.
따라서 1세대 1주택 비과세 규정을 그대로 적용하여 장기보유특별공제 80% 적용 대상 주택을 판정하면 된다.
1세대 1주택 비과세가 적용되는 조합원 입주권은 주택으로 취급해 취득일부터 양도일까지 보유기간에 발생한 양도소득금액 전체에 대해서 장기보유특별공제를 해주었다.
그러나 종전의 부동산에서 발생한 양도소득금액에 대해서만 장기보유특별공제를 해준다는 규정이 신설되면서 국세청은 고가주택에 해당하는 조합원입주권의 경우 관리처분계획 인가 일 이후에 발생한 양도소득금액에 대해서는 장기보유특별공제를 배제하는 것으로 해석을 변경하였다.
최근에 대법원도 국세청의 유권해석 대로 양도한 조합원입주권에서 발생한 전체 양도소득금액에 대해서 장기보유특별공제를 할 수 없고 종전부동산에서 발생한 양도소득금액에 대해서만 장기보유특별공제를 해 주는 것이 타당하다고 판결하였다.
관리처분계획 인가 일
현행 도시 및 주거환경 정비법상 재건축이나 재개발사업 모두 부동산이 조합원입주권으로 변환되는 시기는 관리처분계획 인가 일이다.
조합원입주권 비과세 특례규정은 소득세법 제89조 제1항 4호에 별도로 규정하고 있으며 보유기간과 거주 기간 계산 시 원칙적으로 취득일부터 관리처분계획 인가일(인가일 이전에 철거되는 경우 철거 일)까지 계산한다.
관리처분계획 인가 후에도 주택으로 계속 사용되었다면 주택으로 사용한 기간을 보유기간에 포함해 준다.
주택은 양도일 현재 일시적 2주택, 상속주택, 문화재 주택, 농어촌주택 등 2주택 특례규정이 적용되지만 조합원입주권은 일시적 2주택 규정만 적용되고 다른 2주택에 대한 특례 규정이 적용되지 않는다.
즉. 장기임대주택이 있을 경우 1세대 1주택 판단 시 주택수에서 제외되지 않는다.
대법원은 주택과 형평성을 고려해 비과세가 타당하다는 견해이지만 국세청 유권해석은 문리해석으로 일시적 1세대 2주택 규정을 별도로 두지 않아 비과세를 받을 수 없는 것이다.
현행 국세청 유권해석에 따라 과세가 되면 불복을 통해 구제받을 수밖에 없다.
관리처분이란
재개발 및 재건축 사업 시행 전에 소유자의 자산인 토지 및 건축물의 권리를 나중에 분양하게 될 분양 예정 자산으로 변경하는 작업으로 종전 자산을 종후 자산으로 바꾸는 단계
재건축 아파트 양도
부수토지 면적의 증가 없이 주택면적만 증가한 경우 증가된 주택면적은 종전 주택과 보유 및 거주 기간이 통산된다.
부수토지가 종전 주택의 부수토지보다 증가한 경우 증가된 부수토지는 준공일 이후 보유 또는 거주 기간이 비과세 요건을 충족하지 못하면 비과세를 받지 못한다.
주택과 부수토지를 다르게 적용하는 것은 통상 양도소득세는 토지에서 양도차익이 발생하고 건물은 양도차익이 많지 않기 때문이다.
종전부동산이 주택이 아니라 나대지이거나 상가 또는 공장을 보유한 경우 당연히 준공 후 보유 및 거주 기간만으로 비과세 요건을 판단한다.
무허가 주택을 소유한 경우
사유지를 매수하여 조합에 현물출자한 경우 준공일로부터 보유기간 등을 계산
국공유지인 경우 종전 주택의 보유 및 거주 기간을 통산하여 계산
임대주택 활성화_2017.12.13
⑴ 등록 시 경비율 70%. 연 1333만 원 면세점(피부양자 유지). 4년 임대 30% 8년 임대 75% 감면.
임대 소득 2천만 원으로 8년 등록 시 소득세 7만 원 정도. 지역가입자로 8년 등록 연 31만 원 추가 부담
⑵ 미등록 시 경비율%. 연 800만 원 면세점(피부양자 유지). 임대 소득 2천만 원으로 소득세 84만(건보 지역가입자 연 153만 원)
⑶ 등록 시 건보료 4년 40%. 8년 80% 감면
⑷ 전세금 반환보증 활성화
임대인 동의 절차 폐지. 보증금 한도 상향(수도권 5->7. 비수도권 4->5억)
⑸ 계약 갱신청구권
임대차계약 갱신거절통지 기간을 계약만료 1월 전-> 2월 전으로 단축
3월 이상 연체나 임대인 동의 없는 개축 증축 등이 아니면 임대의무기간(4.8년)동안 재계약 거절 불가
⑹ 소액보증금 보호 강화
최우선변제 소액보증금 상향
⑺ 지자체 임대 등록 시
세무서에서 자동으로 등록신청이 되도록 하고 주소지가 아닌 임대주택 소재지에서도 등록 허용
⑻ 전월세 상한제
연 5% 이내 임대료 증액 제한
① 종부세 합산배제는 5년 이상 임대에서 2018.4부터 8년 이상
② 2천만원 이하 주택임대 소득은 분리과세와 종합과세 선택 가능
③2천만 원 초과 임대 소득의 경우 등록 시에도 건강보험 감면 혜택 없음
④ 정부 24에서 임대 사업 등록 가능
⑤ 비 소형(60m² 초과) 주택 전세만 있는 경우 등록 시 보증금 합계 16.8억. 미등록 시 11.3억 이상만 과세됨