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목차
재개발 재건축의 차이
1. 재건축조합은 세입자 주거이전비와 상가 영업보상비를 지급하지 않아도 되지만 재개발은 둘 다 지급해야 합니다.
2. 재건축은 재개발보다 투자금이 많이 들어간다.
재개발의 경우 사업지내에 단독주택, 빌라, 아파트, 근린상가 등 다양한 건축물이 존재하는데 그중에서 상대적으로 금액이 저렴한 빌라는 실투자금이 적게 들어가기 때문에 투자자들에게 인기가 많습니다.
용어
1. 비례율=(종후 자산평가액-총사업비)/종전자산평가액 ->100% 이상이면 사업성이 좋다고 본다.
2. 종후 자산평가액=조합원 분양수입+일반분양수입
3. 총사업비= 공사비+ 기타 사업비
4. 권리가 액 = 감정평가액 × 비례율
5. 분담금 = 조합원 분양가 - 권리가 액
6. 사업시행 인가
조합이 추진하고 있는 정비 사업에 관한 일체의 내용을 시장 군수구청장이 최종적으로 확정하고 인가하는 행정절차
7. 현금청산
조합원 자격을 충족하지 못하거나 조합원이 되기를 원하지 않을 경우 조합원 자격을 포기할 수 있는데 조합은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따라 감정평가액 기준으로 보상해 준다.
8. 기부채납 비율
기부채납 비율이 낮다는 것은 도로나 녹지로 기부해야 할 땅이 적다는 것이므로 아파트를 지을 수 있는 대지면적이 많아진다는 것으로 개발이익이 커진다는 것을 의미합니다.
반대로 기부채납 비율이 높다는 것은 개발이익이 적어진다는 뜻입니다.
9. 일반분양기여대지지분=대지지분-(대지지분×기부채납비율)-조합원분양필요대지지분
10. 순수 건축비=평당 공사비×계약면적
전용면적은 집 내부 면적
분양면적은 전용면적에 복도, 계단 및 엘리베이터 면적 합친 것
계약면적은 분양면적에 각종 부대복리시설(주차장, 놀이터, 노인정, 기계실 등) 합친 것
재개발 재건축의 진행과정
1. 정비기본계획 - 정비구역 지정 - 추진 위원회 승인
2. 조합설립 - 시공자 선정
3. 사업시행 인가 - 종전자산평가 - 분양신청
4. 관리처분계획 - 이주철거 - 동호수 추첨 - 착공
5. 일반분양 - 준공 및 입주 - 이전고시 및 청산
책자
1. 관리처분 책자- 조합원 분양가, 감정평가액, 추정 비례율
2. 일반분양가에는 기타 사업비가 없다: 일반분양수익=일반분양가-순수 건축비
3. 재개발
조합 창립총회 책자에서 총사업비가 75%에서 10% 이상 차이가 난다면 의심해 볼 필요가 있다.
기타 사업비가 15% 정도라면 나중에 사업비가 추가되어 조합원 부담이 늘어날 수밖에 없다.
일반분양 물량이 많을 경우 일반분양 예정가를 낮게 잡아도 추정 비례율 100%를 맞출 수 있다.
조합원 분양신청 안내문만 보고 조합원 분양가와 일반분양가의 차이가 얼마나지 않는다고 실망할 필요가 없다.
조합 입장에서 일반분양 예정가가 높아서 비례율이 높아진 상태로 관리처분계획을 작성하면 추후 일반분양가를 낮출 경우 조합원의 반발에 부딪힌다.
반대로 일반분양가가 오른다면 비례율과 권리가액이 오르고 분담금이 낮아진다.
조합은 후자를 선호한다.
비례율
1. 비례율=(종후 자산평가액-총사업비)/종전자산평가액:사업성을 나타내는 지표
2. 사업비=공사비:기타 사업비=75%:25%
비례율이 100%를 넘어가면 조합은 법인세를 내야 하기 때문에 100%를 맞추려는 경향이 있다.
비례율이 떨어질 경우 기존의 분담금 외에 추가 분담금까지 납부해야 될 수 있다.
총사업비에서 미분양 대책비와 예비비가 넉넉하게 책정되어 있는지 확인해 볼 필요가 있다.
종전자산평가액은 관리처분계획 때 정해져 있으므로 종후 자산 평가액(분양수입)이 크게 늘어나지 않는 이상 상황을 개선하기가 어렵다.
감정평가액이 전체적으로 낮게 평가된 사업장에서는 조합원 분양가도 함께 낮춰주는 경향이 있다.
비례율 100%를 맞추기 위해 조합원 분양가를 낮춰서 종후 자산평가액 전체를 낮추는 경우 비록 감정평가액이 낮게 나왔더라도 조합원 분양가가 저렴해지기 때문에 조합원들의 분담금은 감정평가액이 높게 나올 때와 차이가 없게 된다.
즉, 감정평가액이 전반적으로 낮게 평가됐다고 해서 조합원들이 무조건 손해 보는 것은 아니다.
사업비
비례율이 낮더라도 예비비 등이 넉넉하다면 사업성이 있다고 볼 수 있다.
비례율이 상승할 경우 큰 물건 투자자가 유리하다.
1. 공사비는 총사업비의 75% 정도
총사업비 = 공사비×133%
조합원 건축원가 = 순수 건축비×133%
서울시 재건축 평당 공사비는 400만 원 초반
순수 건축비는 면적에 비례하지만 기타 사업비는 세대수로 나누어 계산한다.
2. 보상비
재건축은 현금청산자수가 적지만 재개발은 10~20% 정도
3. 공과금
법인세가 있다면 비례율이 100%가 넘는다는 의미
4. 미분양 대책비
사업성이 좋을수록 많이 잡는 경향이 있다.
용적률
원래는 기준 용적률을 적용하지만 재건축 재개발의 경우 최대 법정 상한 용적률까지 올릴 수 있다.
2종 주거지역은 250%, 3종 주거지역은 300%까지 가능하다.
용적률이 낮다고 반드시 일반분양수입이 많은 것은 아니다.
저층 아파트는 중층 아파트보다 대지지분이 많다는 것은 반만 맞는 표현이다.
대지지분이 많기 위해서는 총 대지 면적 대비 세대수가 적어야 한다.
세대수가 중요한 이유는 조합원 물량 때문이다.
용적률의 함정에 빠지지 않으려면 세대당 평균 대지지분을 비교해 보아야 한다.
세대당 평균 대지지분=총 대지면적/세대수
세대당 평균 대지지분이 15평 이상 되어야 재건축 사업성이 있다.
일반분양 물량이 기존 세대수 대비 15~20% 정도 나오기 때문이다.
종상향이 되면 재건축 후 세대수도 늘어나지만 기부채납 비율도 늘어난다.
감정평가액
감정평가액은 시세보다 낮게 나오는 것이 일반적이다.
1. 감정평가액이 시세보다 높으면 현금청산 조합원이 늘어난다.
2. 재개발 진행 시 투자 수익에 대한 기대로 시세는 올라가지만 감정평가액은 변하지 않는다.
평균 감정평가액=종전자산평가 총액/전체 토지 등 소유자 수