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목차
재개발과 재건축의 차이점
1. 기부채납 비율
재개발은 공공시설을 만들기 위한 토지 비율, 즉 기부채납 비율이 재건축에 비해 높은 편
2. 현금청산자숫자
재개발이나 단독주택 재건축은 현금청산자 비율이 10-20% 정도로 아파트 재건축에 비해 많습니다.
3. 보상비 및 이주비에 따른 실투자금
재건축 투자는 매매가 비교적 안정적인 반면 재개발 구역은 매매가가 낮은 편입니다.
따라서 재건축 투자가 재개발에 비해 투자금이 많이 들어갑니다.
또한 재건축은 세입자 주거이전비나 상가 영업보상비를 지급하지 않는 반면 재개발은 조합원들에게 세입자 주거이전비는 물론 상가 영업보상비도 지급합니다.
재개발이 재건축보다 공공사업적 성격이 강하기 때문입니다.
이주비가 지급되기 전에 매도할 생각이라면 투자금이 상대적으로 적은 빌라를 매입하는 것이 좋겠지만 이주비가 지급된 후에 매도할 생각이라면 단독주택을 매입하는 것도 고려해 볼만합니다.
사업 진행과정
1. 정비기본계획 수립과 안전진단
재개발 및 단독주택 재건축은 안전진단을 따로 하지 않는다.
2. 정비구역 지정 및 추진 위원회 설립
추진 위원회가 지자체로부터 정식 승인을 받기 위해서는 토지 등 소유자 과반수의 동의서를 받아야 합니다.
3. 조합설립
재개발은 토지 등 소유자 75% 이상의 동의가 필요하고 동의한 사람들이 소유한 토지면적의 합이 사업장 전체 토지면적의 50% 이상이어야 합니다.
재건축 수 전체 구분소유자의 75% 이상, 각 동별 과반수의 동의가 필요합니다.
4. 시공사 선정
시공사로부터 입찰을 받아 투표로 선정하는데 서울시는 예외적으로 사업시행 인가 이후에 시공사 선정을 합니다.
5. 사업시행 인가
조합이 계획하고 있는 건축, 교통, 환경 등에 대한 정비 사업내용을 시군구에서 검토하고 인가하는 행정절차입니다.
6. 종전자산평가(감정평가)
토지 등 소유자들이 소유한 자산의 가치를 평가하는 것입니다.
7. 조합원 분양신청
사업시행 인가고시일로부터 120일 이내에 감정평가액 및 개략적인 분담금 추산액과 조합원 분양신청 기간을 조합원에게 통지해야 합니다.
8. 관리처분계획 수립 및 인가
사업시행 인가 당시 수립했던 계획에 여러 가지 불확실했던 변수들을 채워 넣어 수정 보완한 것으로 비례율까지 추정해 볼 수 있다.
9. 이주 및 철거 후 일반분양
6월에서 1년 정도 이주를 진행하고 이주비를 제공하는데 일반분양 성적은 단지의 미래를 보여주는 지표이므로 주의 깊게 살펴보아야 한다.
10. 입주 및 이전고시
이전고시란 공사가 완료되었음을 고시하고 정식으로 대지를 측량하고 분할해서 분양받은 사람들에게 소유권을 이전하는 절차.
이전고시가 늦어질 경우 소유권 보존등기가 이루어지지 않아 일반적인 담보대출을 받을 수 없다.
조합원
토지와 건물을 함께 가지고 있는 경우는 별다른 문제가 없지만 토지나 건물 중 한쪽만 소유했다면 조건이 붙는다.
최소면적이 일정 규모 이상이어야 한다거나 무주택자여야 한다거나 소유한 토지가 지목과 현황 모두 도로이면 안 된다는 것이다.
서울시 기준으로 면적이 30m² 이하 자투리땅만 가지고 있다면 현금청산자가 되지만 이런 자투리땅이 여러 개 있어서 90m² 가 넘으면 조합원이 된다.
즉 조합원 분양신청 전까지 부족한 면적을 추가로 매입하면 조합원이 될 수 있다는 의미다.
재개발의 경우 조합이 설립되면 동의 여부와 관계없이 조합원이 되지만 분양신청을 하지 않은 사람은 현금청산자가 되어 조합원에서 빠지게 된다.
재개발 세대당 평균 대지지분
(총 대지면적-기부채납 면적)/신축 세대수
1. 재건축과 달리 기부채납 면적을 제외한다.
재개발의 경우 기부채납 비율이 천차만별이기 때문이다.
2. 재건축은 기존 아파트 세대수로 나누지만 재개발은 신축될 아파트 세대수로 나눈다.
3. 해석
해석하는 방법도 재건축은 일반분양 물량이 많을지 적을지 판단하는 지표인 반면 재개발은 신축 아파트 평균 평형이 클지 작을지 판단하는 지표로 사용된다.
다소 차이가 있지만 재건축이든 재개발이든 세대당 평균 대지지분이 클수록 사업성이 좋은 것은 동일하다.
82부동산 대책 이후 재개발 재건축 투자
1. 2017.8.3이후 투기과열지구 내 재건축 물건의 조합원 지위 양도는 제한을 받게 된다.
단 다음의 경우는 예외
① 재건축 사업이 제대로 진행되지 않은 경우, 즉 조합 설립 후 3년 내 사업시행 인가 신청을 하지 않은 사업장에서 3년 이상 보유한 경우.
또는 사업시행 인가 후 3년 내에 착공을 하지 못한 사업장에서 3년 이상 보유한 경우
② 세대 전원이 타 도시로 이사하거나 근무, 생업, 치료, 취학, 결혼 등 사유
③ 상속받은 주택으로 세대 전원 이사
④ 해외이주 혹은 2년 이상 체류
⑤ 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주한 1가구 1주택자(2018.1.25부터 시행)
⑥ 국가, 지자체, 금융기관 등에 의한 경·공매(경매의 진행 원인이 개인 간 채무인 경우 조합원 지위를 얻을 수 없는 것으로 해석)
2. 투기과열지구라도 조합이 설립되기 전에는 적용되지 않는다.
대치동 은마아파트의 경우 2003.12.31 추진 위원회가 승인된 이후 조합이 설립되지 않아 조합원 승계가 가능하다.
3. 규제지역에서는 이주비와 분담금 대출이 어렵다.
투기과열지구 내 1주택자는 감정평가액의 40%까지 이주비 대출이 가능하지만 조정 대상 지역의 경우 1주택자는 60%,
2주택자는 기존 주택을 2년 내 처분하는 조건으로 60%까지 대출이 가능하며 그 외의 지역은 1주택 여부와 상관없이 60%까지 이주비 대출이 가능하다.
비규제 지역이 투기과열지구나 조정 지역으로 지정될 경우 이주비 대출이 줄어들어 세입자의 전세보증금을 지급하기 어려워진 사람들은 급매로 입주권을 팔아야 하므로 프리미엄이 떨어지게 된다.
4. 2018.1.24이후 최초 사업시행 인가 신청 조합원 입주권 전매 제한
5. 투기과열지구 내 정비 사업 분양분에 대한 재당첨 제한(일반분양분과 조합원 분양분 둘 다 포함됨)
조합원입주권 당첨 기준일은 관리처분계획 인가 일인데 시행일인 2017.10.24이후 신규로 투기과열지구에서 재개발 물건을 매수해서 관리처분계획 인가가 나거나 재개발 재건축 일반분양 청약에 당첨되었다면 재당첨이 제한된다는 것이다.
빌라와 단독주택
1. 매입 후 이주비가 나오기 전에 매도하는 경우 빌라 매입이 유리할 수 있다.
P는 조금 더 준 셈이 되지만 실투자금이 적게 들어간다.
2. 매입 후 이주비가 나온 후 매도하는 경우 단독주택 매입이 유리할 수 있다.
이주비가 나오면 단독주택의 실투자금이 확연하게 줄기 때문이다.
3. 빌라는 단독주택에 비해 상대적으로 상태가 좋아 전세가격이 높아서 투자금이 적게 들어가서 프리미엄이 더 붙는다.
그러나 규제지역이 아니라면 이주비는 통상 감정평가액의 60% 정도 나오는데 이때부터 빌라와 단독주택의 투자금은 비슷해지며 프리미엄도 비슷해진다.
체크리스트
1. 재개발에서는 임대 아파트를 일정 비율 이상 지어야 하므로 임대 아파트 비율에 주의해야 한다.
2. 용적률에 따른 필요 대지지분
3. 일반분양 비율이 높을수록 사업성이 좋다고 볼 수 있다.
4. 관리처분계획 인가가 난 사업장을 먼저 분석하는 것이 좋다.
5. 건폐율은 아파트 동간 거리에 영향을 주는데 20% 내외가 일반적인데 동간 거리를 넓게 설계한 구역들은 15%까지 내려가기도 한다.
6. 공사비는 80% 정도인데 미분양 대책비와 예비비를 살펴봐야 한다.