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부동산 경매의 특징
일반 매매는 잔금을 납부했더라도 부동산 소유권이전등기를 하기 전까지는 매수인이 소유권을 취득하지 못한다.
하지만 경매는 잔금을 납부하면 소유권이전등기 여부와 관계없이 낙찰자가 법적으로 소유권을 취득하게 된다.
말소기준권리는 경매 물건에 얽혀 있는 여러 가지 채권 중에서 낙찰자가 인수 즉 책임져야 할 것의 기준이 되는 권리를 말한다.
말소기준권리가가 압류인 경우 가압류를 신청한 사람보다 후순위인 사람은 낙찰자가 책임질 필요가 없다.
중복 사건의 물건 서류 중 권리 신고서, 임대차 계약서, 임차인 주민등록등본, 소유자 주민등록초본, 연락처, 타채권자, 채권신고 서류 등 꼭 필요한 서류는 복사하자.
부동산은 속성상 조금씩 꾸준하게 오르기보다는 수년간 조금씩 에너지를 축적하여 한 번에 급격하게 상승한다.
그렇다면 그분이 오시는 그 시기까지 기다릴 수 있는 충분한 체력을 갖춰야 한다.
경매 3요소인 낙찰가율, 낙찰률, 입찰경쟁률이 높으면 활황이고 낮으면 불황이다.
전세가율이 95% 전후이면서 매매가격과 전세가격이 보합세를 유지하는 곳은 주의해야 한다.
이런 지역은 향후 전세수요자가 몰려 전세가격이 상승한다고 하더라도 전세수요자가 매매수요자로 전환되지 않는다.
이들이 현재 거주하고 있는 아파트에 계속 있고 싶어 하기보다는 주변에 분양되는 아파트의 입주를 기다리기 위해 임시로 거주하고 있기 때문이다.
배당요구하지 않은 임차인
임차인이 배당요구를 했을 경우 법원에서 전액 받을 수 있으므로 임차보증금을 책임질 필요가 없지만 배당요구를 하지 않았다면 계약이 끝날 때까지 그대로 머물러 있겠다는 뜻이므로 낙찰자는 임차보증금을 책임져야 한다.
점유자를 만나서 사실관계를 확인해야 한다.
정식으로 임대차계약을 맺은 임차인인지 임차인 인척하고 점유만 있는지 등을 통해 보증금 인수 여부가 결정되므로 매우 중요한 쟁점사항이다.
이해관계에 있는 채권자들을 통해 가짜 임차인으로 인정될만한 정황이나 서류를 확인했다면 굳이 점유자를 만날 필요는 없다.
근저당보다 먼저 전입한 사람이 임대인과 정식으로 임대차계약을 하고 지금까지 점유해서 살고 있는 임차인이라면 임차보증금을 낙찰자가 인수하게 된다.
그런데 임대차계약을 한 사실이 없고 소유자와 가족관계에 있는 사람이라면 보증금을 인수할 필요가 없다.
소유자가 점유하고 있거나 대항력 없는 후순위 임차인이 점유하는 경우에는 낙찰자가 인수할 금액이 없지만 대항력 있는 선순위임차인이 법원에서 배당을 받지 못하면 미배당 금액을 낙찰자가 인수해야 한다.
인도명령 및 강제집행
명도 이행 협의서에 인적 사항과 협의내용을 적어서 문서화하는 것이 좋다.
임차인은 낙찰자의 인감도장이 찍힌 명도확인서와 인감증명서를 첨부해야 임차보증금을 배당받을 수 있으므로 임차인에게 배당에 대한 위임장을 받는 등 명도확인서를 담보할 수 있는 것이 없다면 명도확인서와 인감증명서는 반드시 임차인이 이삿짐을 빼고 열쇠와 함께 점유를 이전할 때 넘겨줘야 한다.
협상이 결렬될 경우 낙찰자는 인도명령이나 명도소송을 해서 인도명령 결정문 또는 확정판결문을 받아 점유자를 강제집행할 수 있다.
인도명령은 낙찰자가 매각 대금을 납부한 후 6개월 이내 신청할 수 있으며 6개월이 넘으면 인도명령을 신청할 수 없다.
인도명령은 채무자, 소유자 또는 점유자를 대상으로 하지만 점유자가 선순위임차인이나 유치권자 등 대항할 수 있는 권리를 가지고 있는 사람이라면 소용이 없다.
인도명령 결정 후에도 버티고 있으면 집행관에게 위임해서 강제집행 신청할 수 있는데 2주 이내에 집행 기일이 정해진다.
법원마다 차이가 있지만 대부분 집행 전에 집행관이 계고를 한다.
계고는 집행 예정일까지 명도 협의가 되지 않으면 집행 기일에 강제집행을 하겠다는 사실을 점유자에게 고지하는 절차다.
인도명령이 기각되었거나 매각 대금 납부 후 6개월이 지난 경우에는 명도소송을 할 수 있다.
명도소송 결과 승소를 해서 확정판결을 받으면 그 판결문을 첨부해 강제집행을 신청할 수 있다.
점유자에게 아래와 같이 분명히 이야기해두자!
앞으로 한 달 내에 낙찰자가 잔금을 납부하게 되면 이 집에 대한 소유권은 낙찰자가 가지게 되고 그때부터 선생님은 불법점유를 하시게 되는 겁니다.
만약 잔금 납부 전에 이사를 가면 이사비로 100만 원을 드릴 수 있습니다.
잔금 납부와 배당기일 사이에 이사를 가시면 대출이자 비용을 감안해서 이사비로 50만 원만 드릴 겁니다.
배당기일 이후에 나가시면 이사비는 당연히 드릴 수 없고 오히려 잔금 납부 이후부터 발생한 월세. 즉, 부당이득금과 강제집행비용 등을 청구할 수 있습니다.
주변에 공인중개사나 법무사에게 상담을 하시면 아마 이사비로 200-300만 원 정도를 말해보라고 할 것입니다.
이 금액은 최소 낙찰가격이 4억 원 이상일 때 강제집행비용보다 적게 드는 것이라고 생각될 때 드릴 수 있는 금액입니다.
하지만 지금 상황에서는 현실적으로 강제집행을 했을 때도 비용이 70만 원 정도밖에 들어가지 않고 그것도 나중에 선생님에게 청구할 수 있기 때문에 낙찰자는 당연히 이사비를 주지 않을 겁니다.
지금까지 드렸던 적이 한 번도 없었구요.
실제 강제집행을 하게 되면 정신적 육체적으로 많이 힘드실 거고 그동안 조언해 주던 사람들도 그냥 적당히 합의하라고 할 겁니다.
저희는 그런 사람들을 수도 없이 봐 왔습니다.
하시만 이미 강제집행이 진행되면 낙찰자 입장에서는 더 이상 협상할 이유가 없습니다.
그분들을 믿고 계셨다가 오히려 이사비도 못 받고 강제집행비용도 물어줘야 하고 만약 그 비용을 주지 않으면 동산 경매까지 진행될 텐데 그때는 아무리 사정하셔도 도와 드릴 방법이 없습니다.
모든 과정을 솔직하게 말씀드렸으니 고민해 보시고 어떻게 하실지 3일 내로 저에게 연락 주시길 바랍니다.
저희도 이사비를 지급하려면 사전 준비절차가 필요하니까요.
협상은 무조건 한 사람과 해야 하고 이사 가기 전에는 명도확인서를 넘기면 안 된다.
이사는 갔지만 일부 짐이 남아 있는 경우 자체 강제집행을 해서 이사 간 집 앞에 두고 포장을 하고 사진을 찍고 메모지를 남겨 두면 된다.
갑자기 점유자가 나타날 경우에도 경비실에 연락하고 신속히 빠져나오면 된다.
다가구주택
다가구는 물건의 하자 여부 등 상태 파악에도 많은 시간을 할애해야 한다.
다가구는 원소 유자의 수익률 욕심으로 불법 증축 및 용도변경을 하는 경우가 있다.
건축물대장을 확인해 위반 및 불법건축물로 등재되어 있는 사실이 있는지 확인하고 등재가 되어 있다면 해당 구청 건축과에 문의한다.
원상복구 내지 철거비용을 감안해서 수익률을 계산해 본 후 그래도 수익이 있을 것 같으면 입찰하고 그렇지 않으면 포기하는 것이 낫다.
일반적으로 다가구는 전세보증금의 총합계금액을 기준으로 입찰을 한다.
나는 낙찰 후 전세가 아닌 월세로 운영할 생각을 하고 있어서 전세보증금을 월세로 환산한 후 수익률을 기준으로 낙찰가를 산정했다.
다가구주택은 대출한도가 낙찰가의 50% 정도이므로 대출한도를 확인하고 자금계획을 세운 후 입찰하는 것이 좋다.
반드시 빌라, 오피스텔, 소형 아파트 등으로 경험을 쌓은 후에 상가나 다가구에 도전하기 바란다.
다가구는 하나의 주택에 여러 가구가 있기 때문에 낙찰 후 모든 가구 명도를 진행해야 하는 부담이 있다.
명도 경험을 쌓지 않고 무작정 다가구를 낙찰받은 후 명도 협상에 실패해 울며 겨자 먹기로 전문가의 조력을 받게 된다면 수수료가 만만치 않아 배보다 배꼽이 더 클 수 있다.
또한 다가구는 빌라나 아파트에 비해 건물의 관리 및 하자 보수 비용이 많이 발생하기 때문에 정확한 계산 없이 입찰했다가는 낭패를 볼 수 있다.