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말소기준권리
등기부등본에 가장 먼저 기재된 권리가 말소기준권리가 된다.
말소기준권리 아래로는 모두 소멸되는 권리다.
말소기준권리가 되는 5가지 권리는 (근) 저당권,(가) 압류, 경매개시결정, 담보가 등기, 선순위 전세권이다.
전세권은 말소기준권리는 아니지만 가장 먼저 설정되고 건물 전체에 설정되고 전세권자가 배당요구를 하거나 경매신청을 한 경우 말소기준권리와 같이 취급되기도 한다.
말소기준권리 앞에는 인수 뒤로는 소멸이 원칙이지만 예외가 있다.
등기부등본에 나오는 예고등기와 가처분등기 매각물건명세서에 나오는 유치권과 지상권이다.
이런 집은 뒤도 돌아보지 말자.
예고등기는 등기 자체에 문제가 있는 것으로 소송 진행 중임을 의미한다.
가처분등기는 팔지 못하게 한 것으로 이런 집을 사면 소유권을 빼앗길 수 있다.
유치권은 공사대금을 못 받아 점유하는 것인데 성립이 안되는 경우도 많지만 명도가 어려울 수 있다.
지상권은 건물과 땅의 주인이 다른 경우라 분쟁의 소지가 있다.
법정지상권
법정지상권은 토지와 건물의 소유주가 달라서 분쟁이 발생했을 때 건물을 철거당하지 않을 권리
경매에서는 건물이 있는 상태에서 땅만 낙찰받을 경우에 발생하는 권리
법정지상권이 인정되는 경우 건물 소유주는 토지 소유주에게 토지사용료를 내야 하고 법정지상권이 인정되지 않는다면 토지 소유주가 임의로 건물을 철거할 수 있다.
법정지상권이 있는 물건은 건물보다 토지를 낙찰받는 것이 유리하다.
유치권
과거 유치권은 신고만 하면 받아들여졌다.
그러다 보니 성립요건이 맞지 않거나 가짜 유치권자가 많았다. 전세입자가 본인이 인테리어 한 것에 유치권 신고를 하기도 하고 배당받을 게 없는 집주인이 낙찰자에게 돈을 받아내기 위해 가짜 유치권자를 내세우기도 했다.
2013년에는 등기를 한 건물에 대해서는 유치권이 성립되지 않을 예정이다.
임차인의 권리
임차인의 권리는 대항력. 우선변제권. 최우선변제권이다.
대항력은 임차인이 제3자에게 자신의 임대차 관계를 주장할 수 있는 권리로 보증금을 돌려받지 못하면 버티고 살 수 있다.
세입자가 이사를 하고 전입신고를 하면 다음날 0시부터 대항력이 생긴다.
말소기준권리 앞에 있어 대항력을 갖춘 세입자를 선순위 세입자라 하고 대항력 있는 임차인이라고 한다.
우선변제권은 임차인이 확정일자를 받은 경우 공매나 경매에 붙여졌을 때 먼저 배당받을 수 있는 권리다.
최우선변제권은 소액임차인이 다른 담보물권보다 우선 변제받을 수 있는 권리다.
소액 변제금을 배당받은 가장 임차인은 채권자들이 배당 이의신청을 하면 배당금이 법원에 공탁이 된다.
이럴 경우 이들이 배당을 받지 못해서 이사를 갈 수 없다고 버틸 수 있다.
낙찰자가 가장 임차인을 가려내는 일반적인 방법은 채권은행에 가서 가장 임차인의 무상 임대차 확인서를 받아 법원에 제출하는 것이다.
일반적으로 은행에서 대출을 해 줄 때 집에 세입자가 있는지 확인하므로 세입자가 있는데도 대출이 나갔다면 세입자는 가족이거나 친척이어서 무상으로 살고 있을 가능성이 있다.
낙찰대금 배당 순위
낙찰대금 배당 순위
1순위 경매 집행비용(필요비와 유익비 포함)
2순위 최우선변제(소액보증금, 최종 3개월 임금과 3년간 퇴직금, 재해보상금)-안분
3순위 당해세(상속세, 증여세, 종부세, 재평가세, 재산세, 자동차세, 도시 계획세, 종부세 등)
4순위 우선변제권(전세권 저당권, 담보가 등기 등 담보물권과 대항력 및 확정일자 갖춘 임차권)-시간 순서
5순위 일반 임금채권
6순위 담보물권보다 늦은 조세채권
7순위 의료, 연금, 산재보험료
8순위 일반채권자의 채권
필요비와 유익비는 점유자가 집을 수리한 내역을 법원에 청구해 배당받는 것으로 통상적으로 쉽지 않다.
임차인의 소액임차보증금은 앞서 배운 최우선변제금으로 말소기준권리에 상관없이 먼저 배당한다.
그런데 근로자의 체납임금이나 퇴직금과 순위가 같으므로 근로복지공단에 압류가 되어 있으면 주의해야 한다.
소유자가 건설회사 등이라면 경매계에 전화해서 체불임금이 얼마인지 꼼꼼히 확인해야 한다.
집주인도 다른 채권자들에게 배당하고 나서 남은 금액이 있다면 배당을 받을 수 있는데 집주인은 명도확인서가 없어도 배당이 된다.
낙찰 및 명도
법원에서는 매각물건명세서를 통해 물건현황을 알려 준다.
미리 알려주지 않은 사항으로 낙찰자에게 재산상의 손해가 있을 경우 낙찰자는 1주일 이내 낙찰 자체를 취소해 달라고 신청할 수 있다.
일주일이 지나서 매각허가 결정이 떨어지면 매각불허가 신청은 받아들여지지 않는다.
그때는 매각허가 결정 취소라는 방법이 있는데 훨씬 까다롭다.
대법원 판례상 낙찰자는 전용부분을 제외한 공용부분만 승계한다.
공용부분이란 일반관리비, 장부기장료, 위탁수수료, 화재보험료, 청소비, 수선유지비 등 입주자 전체의 공동의 이익을 위해 필요한 비용을 말한다.
공용부분의 연체료는 낙찰자에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함되지 않는다.
관리비의 소멸시효는 3년이며 전 구분 소유자가 체납한 관리비의 징수를 위해 단전단수 등의 조치를 취한 사안에서 관리단의 사용 방해 행위가 불법행위를 구성한다.
각종 공과금의 미납금액은 전 주인에게 부과되며 낙찰자는 소유권 이전을 한 이후부터 납부한다.
배당금을 받기 위해서는 전세 계약서, 신분증, 낙찰자 인감증명서와 명도확인서가 있어야 한다.
명도라는 것은 이사를 했다는 뜻이고 그걸 확인하는 것이 명도확인서다.
배당 일에 명도확인서를 받으려면 그전에 이사를 가야 한다.
경매 물건 상세 서류를 가지고 관리사무소에서 체납관리비를 확인할 수 있고 주민센터에서 전입세대 열람을 신청할 수 있다.
서류에 여러 명이 올라가 있으면 세대 구성원이 가족인지 확인해야 한다.
가족이 아니면 명도가 쉽지 않음을 의미한다.
공매
공매는 인도명령 제도가 없다.
경매에서는 간단하게 인도명령으로 점유자를 내보낼 수 있지만 공매는 명도소송을 해야 한다.
따라서 배당금이 없는 점유자가 있다면 명도 소송하는 시간과 수고도 고려해야 한다.
공매물건은 세금을 체납해서 나왔거나 집을 2채 이상 가진 사람이 양도세를 면제받기 위해 온비드에 매각을 의뢰하는 물건이 대부분이며 처음 경매에 입문하는 사람이 공매를 하는 것은 무리가 있다.