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농지취득 자격 증명원
도시에 살고 있는 사람은 실제 농사를 지을 수 없으니 농취증 발급이 안되지만 주말농장을 경영하면 농취증 발급이 가능하다.
면적이 1000㎡가 넘으면 농지취득 자격 증명서와 농업경영계획서를 함께 작성해 발급 신청해야 한다.
묘가 있으면 농취증이 발급되지 않는다.
용도 변경은 나라 맘, 지목변경은 소유주 맘이다.
농지는 농지보전부담금(㎡당 5만 원 한도), 임야는 대체 산림 조성비(평당 만 원)을 낸다.
법정지상권을 성립하는 요건
(1) 저당권 설정 시점에 토지 소유주와 건물 소유주가 같은 사람이어야 한다.
(2) 토지와 건물 중 어느 하나에 저당권 전세권이 설정되어 있어야 한다.
(3) 경매 혹은 공매로 토지와 건물의 소유주가 달라졌어야 한다.
(4) 토지에 저당권 설정을 할 당시에 건물이 존재해야 한다.
땅주인이 건물을 지으려고 땅을 담보로 대출을 받아 건물을 지으면 법정지상권이 성립하지 않는다.
(대출받을 당시 건물이 없으므로)
법정지상권 전문가들은 10개 중 3개는 보증금을 떼일 각오로 물건 투자를 한다.
나머지 7개에서 큰 수익을 얻을 수 있기 때문이다.
법정지상권이 성립하는 물건을 낙찰받게 된다면 지료를 받으며 길게 가지고 가는 것도 투자방법이다.
법정지상권 성립 여부는 입찰자 스스로 판단해야 한다.
법정지상권이 성립하는 건물은 땅 소유주에게 지료를 내야 하는데 연체 기간이 2년이 넘으면 법정지상권을 잃는다.
법정지상권을 잃으면 건물 철거 소송을 할 수 있다.
무상거주확인서
채권은행이 무상거주확인서를 제출했더라도 임차인은 보증금 이체내역과 임대차 계약서 등으로 자신의 권리를 주장할 수 있다.
선순위 임차인인 경우 일단 조심해야 한다.
가압류
압류는 법원에서 허락이 떨어지면 가능하므로 일단 가압류를 설정해 놓은 다음 소송을 진행해 압류가 결정되면 가압류된 부동산에 경매 신청을 할 수 있다.
저당권과 압류
돈을 빌려주려면 근저당으로 하는 것이 좋다.
근저당은 담보로 제공한다는 약정 계약서가 있기 때문에 비교적 간단한 절차로 경매 진행이 가능하다.
반면에 압류는 담보가 따로 없기 때문에 법원의 판결인 집행권원이 필요하다.
가등기
담보가등기는 배당하면 소멸되지만 소유권 보존을 위한 가등기는 선순위인 경우 인수한다.
소멸시효가 10년이지만 정상적인 매매 이후 등기만 이전되지 않은 상황이거나 가등기 권리자가 점유를 하고 있다면 소멸시효가 중단된다.
경매에서 담보가 등기는 저당권과 같다고 생각하면 된다.
가등기 권리자가 본등기를 실행하더라도 집의 차익을 내고 가져가도록 바뀌었다.
전세권
말소기준권리가 되기 위해서는 가장 먼저 설정되고 해당 물건 전체에 대해서 설정되고 배당요구나 경매 신청을 했어야 한다.
선순위 전세권을 인수할 경우 전세금만큼 저렴하게 낙찰받을 수 있지만 대출은 낙찰가에 비례하므로 대출 가능 금액이 작아진다.
그러나 취득세는 전세금을 포함한 금액을 취득가액으로 보고 부과한다.
말소기준권리의 예외
가처분등기, 예고등기, 유치권, 지상권이다.
가처분등기와 예고등기는 등기부등본에서 확인할 수 있는 권리고 유치권과 지상권은 매각 물권 명세서에 기재된다.
가처분권자가 3년간 본안 소송을 하지 않으면 채무자가 취소 소송을 할 수 있다.
가처분권자가 이미 소유주가 된 물건과 배당을 받는 경우 안전하다.
가등기는 임시 등기인 반면 가처분은 뭔가 받을 권리가 있다는 뜻이다.
토지 별도 등기
내 땅 밑에 공공시설이 있다면 지하 공간은 내 맘대로 할 수 없다.
토지 아래 무언가 설치되어 있다면 등기부등본에 기재되는데 이를 구분 지상권이라고 한다.
토지 별도 등기의 대출이 남아있거나 압류가 살아있거나 효력 있는 가처분이 있는 물건은 위험하다.
건물을 제외한 토지만 경매로 매각된 경우 그 건물에 살고 있는 임차인은 주택임대차보호법의 보호를 받지 못한다.
그런데 건물이 무허가라면 임차인은 주택임대차보호법의 보호를 받는다.
유치권
유치권은 공사대금을 못 받은 공사업체의 고유 권리이므로 임차인의 유치권 주장은 현실적으로 인정되기 어렵다.
또한 유치권은 독립된 건물에 대해서만 주장할 수 있으므로 공사 중인 건물은 유치권이 성립되지 않으며 공사대금의 소멸시효는 3년이다.
(1) 타인의 물건을 점유해야 한다.
(2) 유치권의 채권이 현재 점유하고 있는 부동산에서 발생한 것이어야 한다.
(3) 유치권의 채권이 변제기에 도래했어야 한다.
(4) 유치권의 목적물을 계속 점유해야 한다(경매 기입 등기 전).
커다란 현수막으로 유치권 행사 중임을 알리는 것도 점유로 인정해 준다.
(5) 유치권의 점유는 적법해야 한다.
(6) 채무자와 유치권자 사이에 유치권 배제 특약이 없어야 한다.
일반적으로 임대차 계약에서 임대 기간이 끝나면 원상 회복한다는 특약이 있는데 이것은 유치권 배제 특약에 해당한다.
전입일과 확정일자
확정일자보다 전입일이 늦은 것은 주소를 이전했다가 다시 전입한 경우로 대항력은 전입일 다음날 생긴다.
그 사이 대출을 받아 근저당을 발생한 경우 순위가 밀려 보증금을 날릴 수 있다.
집주인이 주소를 잠시 옮겨달라고 하더라도 절대 옮기면 안 된다.
임차인이 보증금을 돌려받을 수 있는 권리
(1) 우선변제권
우선변제권은 한 번만 인정된다 한 집이 두 번 경매에 나오면 우선변제권을 한 번 썼기 때문에 다시 쓸 수가 없다.
낙찰받은 집의 임차인이 재계약을 하고 계속 살고 싶으면 주소를 다른 곳으로 옮겼다가 다시 전입하는 것이 낫다.
(2) 최우선변제권
(3) 임차권등기설정
최우선변제권
기준 시점은 담보물권(저당권, 근저당권, 가등기 담보권 등) 설정 일자다.
말소기준권리와 비슷하지만 압류는 제외된다.
전입은 경매개시결정 전에 해야 대항력이 생기고 대항력은 배당요구종기일까지 전입상태를 유지해야 효력이 있다.
경매신청을 한 임차인과 임차권 등기를 한 임차인 외의 모든 임차인은 배당요구를 해야 한다.
전세권과 임차권
(1) 임차권
전입을 하면 대항력이 생기고 확정일자까지 생긴다.
보증금이 소액이면 최우선변제권도 생기며 등기하지 않아도 된다.
전세금 대출을 받을 경우 은행에서 전세권 설정을 요구할 수도 있고 보증보험을 가입하라고 할 수도 있다.
집주인이 보증금을 돌려 주지 않을 경우 소액심판 법에 따라 경매신청을 할 수 있다.
임차권의 단점은 전입을 유지해야 한다는 것인데 당장 이사를 가야 할 형편이라면 임차권 등기를 하고 가야 한다.
(2) 전세권
전세권설정은 전입신고를 못하는 상황에서 필요하며 임의경매로 경매신청이 가능한 장점이 있다.
전세권은 우선변제권은 있지만 대항력은 없다. 전세권 설정 시 설정 비용은 임차인이 부담한다.
임대인은 이사 시 전세권을 말소하고 나갈 것을 계약서에 특약으로 기재하는 것이 좋다.
(3) 임차권등기 명령
임차권등기 명령이라는 등기가 있다면 임차인이 보증금을 돌려받지 못했다는 뜻이다.
임차권 등기 명령이 있는 집에 임차인으로 들어간 후 경매가 진행될 경우 새 임차인은 최우선변제권이 없다.
(4) 비교
전세권보다 선순위 임차인이 보증금 보전에 유리하다.
대항력은 신고한 다음날 0시에 생기고 전세권은 등기수리일에 생기므로 같은 날 전입신고와 전세권 설정 시 임차권이 선순위가 된다.
만약 전세권설정보다 전입신고가 늦다면 경매신청 시 전세권으로 하면 안 되고 임차권으로 해야 한다.
낙찰자가 보증금보다 적을 경우 전세권으로 하면 후순위 임차권은 소멸하지만 임차권으로 하면 낙찰자가 나머지 보증금을 인수해야 한다.
공매
선순위 임차인이 있는 경우 법정기일을 확인해서 인수해야 할 보증금을 파악해야 한다.
공매는 당해세를 확인해야 한다.
물건소재지와 관할세무서가 다르면 당해세가 아니다.
이용기관 물건(기타 일반재산)은 금융기관 공공기관 지방자치단체 국가기관 등에서 온비드를 통해서 매각하는 물건으로 수익이 괜찮다.
매각결정통지서를 발부받지 않으면 매각이 취소될 수도 있다.
권리 분석을 스스로 해야 하고 인도명령 제도가 없는 것은 공매의 불편함이다.
당해세
국세의 경우 상속세와 증여세 종부세다.
상속세의 경우 두 번 연속 사망해야 하고 증여세는 연달아 증여받는 특이한 케이스다.
지방세는 재산세, 자동차세, 도시 계획세, 공동 시설세, 지방교육세다.
선순위 임차인이 있는 경우가 아니라면 당해세는 낙찰자에게 위협적이지 않다.