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목차
대항력
법률이 임차인에게 낙찰자한테 자신의 보증금을 돌려달라고 대항할 수 있는 힘.
매각물건명세서 상 임차인의 전입신고가 최선순위 설정 일자보다 빠르면 임차인에게 대항력이 있다.
갭투자
갭투자의 가장 큰 리스크는 전세가 한 바퀴 돌아가는 시점인 2년 후 해당물건지에 공급이 대폭 늘어나는 것이다.
국토교통부나 기타 관공서에서 제공하는 입주물량 예정 표를 분석하여 입주물량의 흐름을 철저히 분석해야 한다.
구분 소유적 공유관계
토지의 지번은 하나인데 소유자가 둘이고 지상에 건물을 한 채씩 갖고 있어 하나의 주소지에 건물이 두 채가 있는 꼴이다.
우편함 확인 및 이웃집 탐문 등을 통해 조사한 결과 전입신고한 임차인은 옆집 사람들로 인수할 보증금은 없었다.
하나의 지번에 건물이 두 채가 올라와 있다고 해도 법적으로 재산권 행사가 제한되는 공유 지분이 되는 것이 아니라 각자 단독으로 온전하게 재산권을 행사할 수 있다는 것이 판례의 입장이다.
쉽게 말해 비록 토지가 지분 등기로 되어 있어도 각자의 건물이 깔고 앉은 토지를 구분해서 소유하는 것으로 보기 때문에 재산권 행사에는 아무런 문제가 없다.
다가구 주택의 경우 공유자들 간에 내부적으로 특정 부분을 나누어 소유하기로 합의했다면 판례상 단독소유로 취급하므로 다가구주택의 한 호수만 경매에 나올 수 있다.
그러나 대지지분은 아예 평가에서 제외되어 토지 소유자가 건물 철거를 요구하거나 대지 지분에 비싼 값을 요구하면 꼼짝없이 당할 수밖에 없었다.
또한 건축설비업자로부터 리노베이션 대금 명목으로 유치권까지 신고되어 있었다.
게다가 대항력 있는 임차인까지 있었다.
지분은 구분소유적 공유관계를 주장하여 즉각 해결했다.
유치권 문제는 전 낙찰자가 불허가를 받기 위해 허위로 신고한 것이라는 점을 밝혀내 싱겁게 매듭지었다.
임차인도 저가 낙찰을 노린 위장 임차인임을 밝혀내 인도명령을 받아냈다.
무엇보다 1억에 달하는 토지 지분을 효율적인 협상을 통해 3천만 원에 매입했다.
토지 소유자의 무기는 건물 철거권과 지료 청구권이다.
건물의 공유자 7명 중 6명이 토지 소유자로부터 토지를 매입한 상태이므로 토지 소유자는 건물을 사실상 철거할 수 없었고 지료도 소송을 통해서 받아낼 수 있으므로 게임의 승자는 처음부터 결정되어 있었다.
확정 판결 있는 유치권
공사대금의 소멸시효는 3년이고 이 기간이 지나도 가압류나 소 제기 등의 중단 사유가 없다면 공사대금채권은 시효가 소멸돼 더 이상 유치권을 주장할 수 없다.
전심에서 전 소유자인 건축주는 소멸시효를 주장했지만 유치권자인 공사 업자는 공사대금 소송을 제기해 소멸시효가 중단되었다고 항변했고 전 소유자는 패소했다.
그런데 사건 기록을 검토해 보니 피고가 공사 발주자(원청회사)가 아니라 대표이사 개인을 상대로 소송을 진행했던 것이다.
결국 소멸시효 중단 사유는 존재하지 않게 되었다.
인도명령이란 정당한 권리가 없는 점유자를 정식재판 절차를 거치지 않고 간단하게 내보낼 수 있는 제도다.
확정판결까지 받은 유치권자였지만 법원은 보름 만에 우리 쪽 인도명령 신청을 받이들였다.
대지권 없음
아파트나 빌라 같은 집합건물의 경우 건물 철거를 막기 위해 토지와 건물이 분리 처분되지 않도록 애초에 법으로 막아 놓았다.
집합건물의 소유에 관한 법률 제20조 4항은 이를 '토지의 지분은 건물 전유부분의 처분에 따른다'라고 구체적으로 표현하고 있다.
결국 대지에 대한 감정 없이 건물만 감정평가해 경매 절차를 진행해도 경매 대상물이 집합건물이고 일정한 요건을 갖추면 건물 낙찰자가 대지를 무상으로 취득하는 경우가 생길 수 있는 것이다.
감정평가도 하지 않았는데 낙찰자가 대지를 무상으로 취득하는 것이 부당이득 같지만 대법원은 법률의 규정에 의해서 취득하는 것이기 때문에 부당이득은 아니라는 취지로 판시하여 부당이득 논의를 일축했다.
동시이행의 항변권
진성 유치권자가 원금 5,700만 원 지연이자 8,300만 원을 요구하고 있었다.
그러나 유치권자는 단순히 점유한 것이 아니라 8년간 가족들과 거주하면서 사용 수익을 취해 왔다.
그동안 월세가 6,000만 원이므로 유치권 원금보다 많았다.
지연이자의 경우 동시이행의 항변권을 주장하면 물을 필요가 없다.
즉, 점유를 넘겨받기 전까지는 낙찰자에게 공사대금 지급을 거절할 권리가 있다.
선순위 가등기
10년이 지난 가등기는 무조건 말소할 수 있다고 믿지만 그 기간 내에 매매예약완결권 행사 부존재라는 일정 요건을 충족해야 한다.
법정지상권 성립 여부가 불분명한 건축물과 가추(처마에 이어서 햇살과 비를 피하기 위해 설치한 구조물), 차양, 견사 등 다양한 공작물이 소재한다고 해서 등기부와 대장을 보니 같은 지번에 등기부와 대장이 2개씩 존재해서 그중 하나가 경매로 나온 것이었다.
가추, 차양, 견사는 법정지상권과 무관한 공작물이며 검토해 보니 입찰 외 건물은 토지를 사용할 수 있는 법정지상권이 성립되지 않았다.
건물 소유자를 상대로 철거 소송을 진행하여 자진철거를 유도하거나 아니면 헐값에 건물을 매입하거나 이도 저도 아니면 철거 판결을 받아 집행하면 되었기에 크게 신경 쓰지는 않았다.
위장 임차인
보증금이 거액인데 확정일자를 받지 않은 경우 위장 임차인 임을 의심할 수 있다.
얼마 전 공매로 진행되다가 취하된 사실을 알고 자산관리공사에서 임대차 계약서를 입수할 수 있었다.
임대차 계약서상 임대인은 법인인데 알아보니 임대차 계약서 작성일 현재 법인은 존재하지 않았다.
또한 계약서 예문에 공인중개사의 업무 및 부동산 거래 신고에 관한 법이 있는데, 이는 2006.1.30.부터 시행되어 계약일 당시 존재하지 않아 최근에 허위로 작성되었음을 추정할 수 있었다.
은행에 찾아가 저당권 설정 시 임차인 정보를 확인해 보니 임차인이 공사대금 대신 대물변제받아 거주하고 있음을 알아낼 수 있었다.
대물로 받고 거주하면 소유자로 점유하는 것이지 임차인이 아니므로 대항력이 없다.
즉, 매각물건명세서에 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수해야 한다고 기재되어 있어도 보증금을 인수할 필요가 없다.
무상 임대차 각서
무상 임대차 각서를 써 준 임차인이 진정한 임차인이라는 전제하에 당해 경매 절차에서 권리를 주장했다고 해도 이 각서의 수령인인 은행 측에서 무상 임대차 각서의 존재를 밝히고 배당 배제 신청을 하는 등 임차인이 무상 임차인 임을 밝히는 행위를 했다면, 이를 믿고 매수 가격을 결정한 낙찰자의 신뢰를 존중하여 임차인이 낙찰자에게 보증금을 돌려달라고 주장할 수 없다는 것이 대법원의 입장이다.
이는 무상 임대차 각서 제출 및 배당 배제 신청 등으로 채권은행의 신뢰가 당해 경매 절차에까지 이어졌다면 무상 임대차 각서를 써 준 임차인은 결국 대항력을 상실한다는 의미이다.
공유 지분의 치명적인 매력
경매 채무자의 지분에 시가를 넘어서는 가압류 등이 설정되어 있으면 대환대출로는 경매를 취하하기 어렵지만 경매로 낙찰되면 지분권자의 등기부가 깔끔해지니 대출을 받아 매입할 수 있다.
아파트 공유자가 부부인데 사이가 원만한데 남편 지분에 걸려 있는 채권액이 커서 경매 취하를 못하는 경우 낙찰받은 후 공유자와 협상을 쉽게 할 수 있다.
무엇보다 다른 공유자의 지분은 가압류 하나 없이 깔끔해야 한다.
예고등기
예고등기는 권리관계를 공시하는 것이 아니므로 비록 매각물건명세서에 예고등기의 존재가 기재되어 있지 않아도 불허가 사유가 될 수 없다.
경매신청권원이 되는 근저당권이 추후 말소 소송을 통해 무효가 되면 비록 낙찰자가 잔금을 내도 경매 절차는 무효가 되고 결국 소유권을 잃게 된다.
이런 물건의 경우 예고등기라는 형태로 현재 이해관계인 간에 소송이 계류 중이니 조심하라고 경고해 주는 것이 통상인데 이 사건의 매각물건명세서에는 예고등기가 있다는 사실이 공지되어 있지 않았다.
앞서 낙찰받은 사람도 이 때문에 잔금을 미납한 것으로 추정됐다. 고심 끝에 필자는 예고등기가 매각물건명세서에 기재되지 않아 위법하다는 취지가 아니라 다른 방향으로 논지를 구성했다.
이 사건에서는 저당권 자체에 대해 무효를 이유로 한 말소 소송이 계류 중이었는데 소송절차의 진행 내역을 살펴보면 저당권이 무효일 가능성이 높았다.
무효는 소송에서 확정되기 전에도 무효일 뿐이므로 결국 이 사건은 권원이 없이 진행된 경매 절차로서 무효임을 면치 못한다는 취지로 주장을 펼쳤다.
저당권 말소 소송이 계류 중이니 매각불허가가 되어야 한다는 주장과 실제 내용은 같으나 주장의 초점만을 달리 잡은 것이다.
명의 신탁 약정에 의한 가등기
남의 명의를 빌려 부동산을 취득하면서 만일을 대비해 가등기를 설정해 두는 경우 현행법상 명의 신탁 약정은 무효이므로 명의신탁 약정이 유효하다는 전제하에 설정된 가등기도 무효다.
결국 가등기의 설정 원인이 명의신탁이라는 사실만 밝혀낼 수 있다면 선순위 가등기라고 해도 소송해서 말소할 수 있다.
선순위 가등기가 있음에도 건물에 임차인이 존재할 경우 주목할 필요가 있다.
등기부에 가등기가 설정되어 있으면 권리관계가 복잡해지므로 임차인들은 들어오길 꺼린다.
정상적인 임대차 계약이 체결되고 임차인이 문제없이 거주하고 있다면 가등기가 법적으로 무효이거나 이미 실효된 것이 아닌지 의심할 수 있다.
경매 신청서에 첨부된 판결문에 전 소유자와 가등기권자 간에 명의신탁 관계가 성립한다는 내용이 기재되어 있을 경우 대출이 가능할 수도 있다.
부실채권 투자
대항력 있는 임차인이 위장 임차인으로 추정되고 1심에서 소유자가 패소한 경우 저당권 말소 소송도 큰 문제가 없다고 판단될 경우 투자방식을 경매 낙찰 방식이 아니라 부실채권 투자방식으로 저당권을 매입할 수 있다.
저당권을 매입한 뒤 경매 절차를 잠깐 정지해 두고 임차인을 상대로 임차권 부존재 확인소송을 진행하여 위장 임차인임을 밝혀낸다.
동시에 저당권 말소 소송을 승계 진행하여 승소 판결을 받아낸다. 이렇게 대상 물건의 법적 문제를 모두 정리한 뒤 경매를 재개한다.
특수물건에서 일반물건으로 바뀐 이 물건은 훨씬 높게 낙찰될 수 있다.
여기서 중요한 포인트는 부실채권 매입으로 얻는 배당소득은 과세대상이 아니라는 판례에 따라 이 시세차익에 대한 세금을 한 푼도 내지 않아도 된다.
특수 물건의 리스크 통제
(1) 선순위가등기
가등기권자가 본 등기를 쳐서 소유권이 바뀌게 되면 엉뚱한 물건을 경매에 넣은 꼴이 되어 결국 낙찰자는 소송을 통해 부당하게 배정된 금액을 되찾아 올 수 있다.
즉 배당받은 채권자들을 상대로 배당금 반환 청구를 하면 손해를 최소화할 수 있다.
(2) 유치권
유치권자가 직접 낙찰자를 상대로 '유치권 금액을 지급하라고 청구할 수 없다'는 구조적 맹점을 잘 활용하여 효율적인 안전장치를 마련해 둔다면 유치권 물건의 리스크도 적절히 통제할 수 있다.
(3) 건물만 입찰
토지 소유자가 건물 철거에 대한 확정 판결을 갖고 있는 경우에도 철거 집행 절차와 집행 과정의 문제점 등을 꿰뚫고 있다면 토지 소유자와의 협상 과정에서 우위를 점할 수 있다.
유치권
(1) 견련관계
유치권이 성립하려면 목적물 자체에서 발생한 채권이라는 요건이 충족되어야 한다. 다른 현장의 공사대금 미수금으로 유치권을 신고할 경우 견련관계가 인정되기 어렵다.
(2) 경매는 공유자 우선 매수청구권을 입찰 당일 경매법정에서 행사해야 유효하지만 공매는 매각허가 결정기일까지 행사하면 된다.
공부와 현황상 표시가 다른 물건
판례는 건축물대장상의 도면에 기재된 대로 소유권을 취득한다고 판시하므로 낙찰 후 명도가 만만치 않다.
실제 경매는 201호인데 경매 서류 송달과 명도는 202호에서 해야 하는 것이다.
공부와 현황 상의 기재가 불일치할 경우 심각한 문제를 야기할 수 있으므로 입찰하지 말 것.
선순위 가처분
가처분의 피보전권리는 소유권이전등기청구권인데 토지 거래 허가를 받지 않은 매매계약은 무효이므로 여기서 파생된 소유권이전등기청구권도 무효다
따라서 피보전권리가 무효인 가처분은 말소할 수 있다.
대항력 있는 임차인과 유치권
유치권과 임차권은 둘 다 주택 점유라는 요건이 필요하므로 양립할 수 없다.
임차인이 유치권자와 임대차 계약을 체결해 유치권자의 직접 점유자로서 점유한다고 가정하면 양 권리가 양립할 수 있기는 하지만 경매 기록에 첨부된 임대차 계약서상 임대인은 유치권자가 아니라 소유자였다.
또한 임차인은 공사 업자가 아니라 공사대금을 대여했다가 대여금 반환 소송을 낸 일반채권자로 그곳에 살지 않는 위장 임차인이었다.
구분 소유권 매도청구권
지상에 존재하는 건물이 빌라나 아파트 같은 집합건물인 경우 토지 소유자는 건물 소유자에게 건물을 시세대로 매도하라고 일방적으로 요구할 수 있다.
그러나 법정지상권이 성립하면 최장 30년 동안 건물 철거 청구권을 행사할 수 없다.
토지 소유자 또는 건물 소유자가 너무 높게 낙찰받을 경우 협상이 힘들 뿐 아니라 둘 다 패배자가 될 수 있음을 유의해야 한다.