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우리나라는 집이 부족하다.
우리나라 총 주택수는 약 2천만 호이며 서울의 주택보급률은 92% 수준에 불과하다.
12가구 중 한 가구는 집이 없다는 말이다.
2015년 말 기준으로 국내 거주 외국인 가구는 43만 호를 넘어 우리나라 사람들이 살 집을 감소시키고 있다.
정비 사업을 통해 새로운 주택을 공급하는 경우 허무는 주택 수를 고려해야 한다.
새롭게 건설되는 주택 수가 기존의 주택 수보다 적어지는 경우도 있다.
집이 3% 늘어난다고 공급폭탄이라고 할 수 있는가? 1990년대 아파트 재고 증가율이 16-21%였다.
우리가 걱정해야 하는 것은 입주폭탄이 아니라 임대료 급등과 분양 급감이다.
공급이 부족한 재화가 폭락한다는 것은 사실 불가능에 가깝다.
2018년부터 최소 5년 이상 분양 절벽 시대가 온다.
택지 공급이 2011년부터 급감하였고, 재건축 초과이익 환수제로 2018년부터 재건축 분양 역시 크게 감소할 가능성이 커졌다.
규제가 집값을 올리고 있다.
2015년 7월 과도한 분양 열기가 가계대출 증가를 가져온다고 판단한 정부는 여신심사 가이드라인을 발표했다.
그런데 이는 신규주택이 아닌 재고주택을 살 때 대출 규제였고, 규제도 7-10개월 후에 시행되어 2015년도는 최대 규모의 분양과 재고주택 거래가 이루어졌다.
다주택자가 지배하는 부동산 시장
우리나라 전체 가구 1911만 중 1070만은 주택을 소유하고 있고, 44%인 841만은 무주택이다.
또한 3주택 이상 가구는 81만으로 이들이 보유한 주택은 596만 호이고 정부는 116만 호를 보유하고 있다.
다주택자들이 집값 상승을 기대하면서 갭투자를 하기 시작하면 전 세 공급이 증가하고 집값이 보합이나 하락세를 예상하고 월수입을 원하면 월세가 증가한다.
주공에서는 택지 공급으로 발생한 자금으로 공공임대 부분 적자를 메꾸고 있는데 이도 여의치 않아 기업에서 임대 사업을 하도록 뉴스테이를 시행하고 있다.
전국의 아파트는 4개 그룹으로 재편된다.
재건축 초과이익 환수제는 재건축을 통해 조합이 얻은 이익이 인당 3천만 원을 넘을 경우 초과 금액의 최대 50%까지 세금을 매기는 제도로 이로 인해 전국의 아파트는 4개의 그룹으로 구분할 수 있다.
1. 재건축 진행 중인 노후 아파트
2. 근미래에 재건축을 시작해야 하는 노후 아파트
3. 이미 재건축과 재개발을 완료한 아파트
4. 2017년 중에 관리처분 인가 단계에 진입해서 재건축 초과이익 환수제로부터 자유로우면서 아직 건설되지 않은 단지
소규모 재건축
현행 도시정비법에서는 신축 가구 수가 300가구 이상이거나 대지면적이 만㎡이상이어야 재건축이 가능하다고 규정하고 있어 나 홀로 아파트는 원칙적으로 재건축할 수 없다.
앞으로는 빈집 등 소규모 주택정비 특례법의 제정 발의를 통해 소규모 도시정비 사업이 탄력을 받게 됐다.(2018.2.8. 시행)
우리나라 부동산 시장의 특징
1. 수요 대비 신규 주택이 대단히 부족
2. 기존주택의 노후 정도가 상당히 심각
3. 다주택자가 소유한 주택이 많다.
누가 우리나라에 집이 많다고 하는가?
통계청의 추계는 인구 추계와 가구 추계가 있다.
인구 추계는 50년 후 가구 추계는 25년 후까지만 추계한다.
2015년 말 가구 수는 1911만인데 2035년에는 2226만 가구로 추계한다.
가구는 일반가구, 집단 가구, 외국인 가구가 있는데 가구추계 시 일반가구만으로 추계한다.
외국인 가구는 43만에 육박하고 있다.
집이 사람보다 더 빨리 소모된다.
우리나라 노후주택은 1/3수준이다.
흔히 은퇴 후에 집이 남아돌지 않겠느냐는 말을 하지만 주택은 30년 인간은 80년을 산다.
2020년대는 재건축으로 전세난민이 급증한다.
현재는 25만 호 수준이지만 5년 후에는 287만 호가 재건축을 추진한다.
재개발을 할수록 집이 줄어든다.
주택재개발은 용적률을 높여주지만 주택수는 감소한다.
오래된 단독주택은 30㎡인 반면 요즘은 59㎡나 84㎡로 짓기 때문이다.