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아파트값 1차 파동
1973-1974 오일 쇼크로 원자재 값 상승(국민소득 396달러, 평당 40만 원)
월남 특수가 끝나고 경기 불황 진입 시점 1971. 9월 주택공사에서 현재 반포아파트(남서울 아파트)를 건설했다.
분양가는 중간층이 17만 원이었지만 분양이 잘 안되었다.
정부는 경기부양 대책을 내놓고 사채동결을 발표했다.
사채동결로 사채시장에서 빌린 돈을 강제로 묶는 대신 사채업자에게 상호 신용금고를 설립할 수 있도록 해 주었다.
1973년 철근 파동으로 아파트값이 폭등으로 아파트 평당 가격이 72년 17만 원에서 74년 40만 원으로 두 배 이상 올랐다가 오일쇼크로 기세가 꺾였다.
즉, 철근 파동으로 아파트값이 오르기 시작했고 석유파동으로 큰 폭으로 올라 1년 동안 백 퍼센트가량 올랐다.
1차 파동의 가장 큰 특징은 정부의 시장 개입 거의 없이 시장경제 원리에 의해 시작과 마무리가 되었다는 것이다.
아파트값 2차 파동
1977-1978 중동 특수(국민소득 864달러, 평당 100만 원)
1974~1976년 주택경기 침체 후 중동 특수로 소득이 증가한 사람들이 주택 매입을 시작했다.
1차 파동 계기가 철근값 인상이면 2차 파동 촉발은 1977년 부가가치세 과세였다.
여의도의 경우 평당 35만 원에서 1년 6개월 만에 110만 원까지 올랐다.
땅값도 명동의 경우 평당 600만 원에서 1000만 원이 되었고 강남 택지 값도 평당 30만 원을 호가했다.
중동 특수를 누리며 구매력을 지닌 유효수요가 크게 증가하면서 자생적으로 발생했고 복부인의 치맛바람에 휘말린 전국을 휩쓴 대 파동으로 정부의 강력한 행정 규제로 쉼표를 찍었다.
부동산 투기억제 종합 대책(88조치)로 미등기 전매에 대해 100% 중과세를 부과했다.
아파트값 3차 파동
1982-1983 채권입찰제(국민소득 864달러, 평당 250만 원)
1979년 중동 특수가 끝나고 율산그룹 부도, 제2차 오일쇼크, 장영자 어음 사기 사건으로 금융시장이 얼어붙었다.
정부는 금융시장 활성화를 위해 금리를 낮추고 시중에 돈을 풀어 연 24% 금리가 8%로 떨어졌다.
저금리정책으로 투자심리가 살아나면서 아파트 가격이 상승했다.
정부는 규제책으로 투기과열지구 지정과 채권입찰제를 내놓았다.
채권입찰제는 주택 채권을 많이 사는 사람에게 우선 분양하는 것으로 채권 판매자금으로 서민 임대주택을 건설하려는 것이었지만 아파트값을 끌어올리는 결과를 가져왔다.
그러나 서울 강남지역 몇몇 대형 아파트를 중심으로 일어났고 지방 도시로 확산되지 않은 반쪽 파동이기 때문에 소 파동이라 할 수 있다.
아파트값 4차 파동
1987-1991 자율화 파문(국민소득 4127달러, 평당 천만 원)
3저 호황과 올림픽 특수로 자금이 넘쳐나자 서울 강남을 시작으로 전국적으로 집값이 상승했다.
정부는 부동산 안정대책으로 신도시 건설 계획을 발표하고 채권입찰제를 강화했다.
아파트값이 7차례에 걸쳐 오르고 또 오르고 정말 지겹게 올랐는데 집값을 안정시킬 기회도 2차례 있었다.
첫 번째는 88년 8월 양도세 비과세 요건을 대폭 강화한 부동산 투기억제 대책(8.10조치)이 발표되면서 하락세를 보였으나 그 해 12월 분양가 자율화 방안을 구체적으로 검토하면서 물거품이 되고 말았다.
두 번째는 89년 4월 신도시 건설 계획이 발표되면서 상승세에 제동이 걸렸으나 주택임대차보호법이 2년 계약제로 개정되어 전셋값이 폭등하면서 신도시 건설 효과가 더 이상 나지 않았다.
주택경기는 수요와 공급, 실물경기 동향, 시중 자금, 가계소득, 국제수지, 물가, 은행 금리, 관련 정책 변화, 투자심리 등 여러 가지 요인이 복합적으로 작용하여 움직인다.
주택경기가 침체되어 미분양 아파트가 쌓여 있었으나 투자환경이 바뀌어 잠재된 수요가 일어나자 균형이 깨지며 구조적인 수급 불균형 문제가 불거져 나왔다.
일순간 수요자 시장에서 공급자 시장으로 바뀐 것이다.
또 아파트값을 안정시키기 위해 분양가를 통제했는데 현실과 동떨어져 분양가격과 시장가격이 다른 이중가격 구조가 형성되어 주택정책을 자주 바꾸어야만 했다.
집값이 들썩거리면 시세차익을 노리는가수요가 꼬여 공급 질서를 어지럽혔기 때문에 주택 공급을 확대하는 데 걸림돌로 작용했다.
따라서 주택난을 해결하기 위해 분양가 자율화를 거론했고 표준건축비를 연례행사처럼 상향 조정했으며 문제가 생길 때마다 주택청약 제도를 뜯어고쳤다.
그러나 집값이 안정될 만하면 주택정책을 바꿔 수요자들에게 내 집 마련을 서두르라고 등 떠민 꼴이 되어 집값을 끌어올리는데 결정적인 역할을 했다.
아파트값 5차 파동
2001-2003 현재진행형
1999년 이후 경기가 어려워지자 정부는 금리를 낮추고 분양가 자율화, 분양권 전매 허용, 소형평수 의무 비율 폐지 등 각종 규제를 완화했다.
1997년 IMF 환란 이후 건설사의 잇단 부도로 아파트의 수급불균형까지 발생하면서 강남을 시작으로 전국적으로 부동산 가격이 상승했다.
가격이 오르자 정부는 투기과열지구 지정, 양도세와 보유세 강화, 분양권 전매를 제한했다.
로열층은 원래 난방문제로 인해 생긴 개념인데 층에 따라 주거 쾌적도 또한 상당한 차이가 나기 때문에 로열층 개념이 유지되었다.
영원한 왕따 주택은 없다.
단지 차별화와 평준화가 반복될 뿐이다.
재건축 아파트는 평수를 늘릴 수 있다는 장점 외에 이미 생활기반 시설이 잘 갖춰진 지역에서 사업이 추진되기 때문에 투자가치가 있었다.
주택시장의 징크스
1단계 전셋값이 오른다(고금리).
전세를 선호하는 현상에 대해 어떤 이는 주택에 대한 패러다임이 변한 것으로 착각하는데 아니올시다.
단지 집값이 안정될 때 나타나는 과도기적인 현상에 지나지 않습니다.
2단계 이사 철에 소형 아파트값이 오른다.
전셋값 비율은 아파트값 파동을 겪어 집값이 크게 오르면 낮아졌다가 주택경기가 침체되면 높아지는 특성을 지니고 있다.
주 테크 원칙 1조는 거북이(전셋값)가 토끼(집값)를 바짝 따라붙어 전셋값 비율이 집값의 70%를 넘어 서면 집을 사두는 것이다.
3단계 미분양 아파트가 잘 팔린다.
4단계 분양시장이 달아오르며 분양가격이 오른다.
5단계 서울 강남지역과 신도시를 중심으로 오른다.
6단계 서울 강북과 수도권 지역으로 확산된다(소 파동).
곱하기의 법칙
거품이란 말은 논리적으로 입증하지 못하는 궁색한 전문가가 자주 사용하는 말인데 아파트값이 2년 만에 외환위기 이전 수준을 회복한 점을 주목해야 한다.
거품 가격이 아니었다는 것이다.
집값은 91년 이후 10년 동안 꽁꽁 묶여 있었는데 반해 소득수준은 꾸준히 향상되어 집값이 비싸다고 느끼지 않았기 때문이다.
전세난도 이미 98년에 예고됐었다.
매년 60만 가구씩 공급되던 주택 물량이 IMF 한파로 30만-40만 가구로 급격히 감소한 때문이다.
공급물량이 감소하면 2년 6개월 정도 시차를 두고 입주 물량이 줄어드는 데 제일 먼저 전세시장에 영향을 미친다.
전세수요가 이사 철에 전세 병목현상이 나타나면서 전세난을 겪게 되는 것이다.
주택시장에서 수요와 공급의 역학적 구조는 경기가 좋을 때와 나쁠 때를 구분하여 분석해야 한다.
투자심리가 위축되어 주택경기가 침체되었을 때에도 주택 수요가 함께 줄어들어 분양시장에서 공급물량이 조금만 늘어나도 미분양 주택이 쌓이며 공급 체증 현상이 나타난다.
주택 보급률이 기가 막혀
주택보급률이란 전국의 주택수를 전체 가구 수로 나눈 값으로 주택이 얼마나 부족한 지 알 수 있다.
99년 말 현재 전국의 주택보급률은 93%를 넘어섰다.
그런데 지역별로 살펴보면 충남 125%, 강원도와 전남 119%, 전북 117% 순으로 주택보급률이 높은 반면 전체 인구의 21.6%가 밀집되어 있는 서울지역은 여전히 71%, 수도권은 83%에 불과해 풍요 속의 빈곤을 연상시킨다.
이처럼 전체 인구의 절반에 가까운 사람들이 모여있는 수도권의 주택보급률 백 퍼센트 달성은 아무런 의미가 없다.
결국 초과 공급된 지방 도시의 주택으로 보급률을 높인 셈이므로 일종의 착시 현상인 것이다.
따라서 주택시장은 집이 남아도는 지방 도시와 부족한 서울을 포함한 수도권 지역을 분리해서 관찰할 필요가 있다.